Comprar una vivienda de obra nueva en España
Etapas de la operación, impuestos, garantías y comprobación del promotorComprar una vivienda de obra nueva en España permite elegir un piso,...
Qué riesgos existen al comprar y cómo proteger los intereses del comprador
Comprar una propiedad en España siendo extranjero puede ser un proceso seguro y comprensible cuando se prepara la documentación con antelación, se calcula correctamente el presupuesto total y se realiza una revisión independiente del inmueble. La mayoría de los problemas graves no surgen en la notaría, sino mucho antes, durante la búsqueda, el pago de la reserva y la firma del contrato preliminar.
Los compradores extranjeros suelen basarse en materiales publicitarios, promesas verbales del vendedor o en su experiencia comprando propiedades en otros países. Sin embargo, el sistema español de contratación, fiscalidad, registro y control bancario tiene sus propias particularidades.
A continuación, analizamos los principales errores que pueden provocar pérdidas económicas, retrasos en la operación o la compra de una propiedad con problemas jurídicos y técnicos.
Entregar dinero antes de la revisión jurídica
Uno de los errores más peligrosos es pagar una reserva o unas arras importantes antes de comprobar la propiedad y la documentación del vendedor.
El comprador debe verificar:
- quién es el propietario registral;
- si existen hipotecas, embargos u otras cargas;
- si hay deudas con la comunidad de propietarios;
- si se ha pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI;
- si la superficie real coincide con la documentación;
- si las reformas y ampliaciones son legales;
- si existen inquilinos u otros ocupantes;
- si está permitido el uso previsto del inmueble.
Las condiciones de devolución de la reserva deben figurar por escrito. Una cláusula que establezca la devolución del dinero cuando la revisión jurídica detecte problemas graves protege al comprador frente a una pérdida innecesaria.
Elegir la propiedad únicamente por las fotografías
Las fotografías profesionales pueden ocultar defectos del inmueble y de su entorno. Los objetivos gran angulares pueden hacer que las habitaciones parezcan más grandes, mientras que las vistas atractivas pueden no reflejar la situación real desde plantas inferiores o en otros momentos del día.
Antes de comprar, es importante valorar:
- la luz natural;
- el nivel de ruido;
- el estado del portal y de la fachada;
- las vistas desde cada estancia;
- la proximidad de carreteras o vías ferroviarias;
- las construcciones próximas;
- la humedad y la ventilación;
- el estado de las instalaciones.
En una compra a distancia se recomienda solicitar una visita detallada por vídeo, una inspección técnica y planos actualizados. Para propiedades de elevado valor, una visita virtual no suele ser suficiente.
Calcular incorrectamente el presupuesto
Algunos compradores se centran únicamente en el precio indicado en el anuncio. Sin embargo, al precio de compra deben añadirse impuestos, gastos notariales y registrales, asesoramiento jurídico, comisiones bancarias y otros costes.
La compra de una propiedad de segunda mano está sujeta al impuesto autonómico ITP. La compra de una vivienda nueva a un promotor está sujeta normalmente a un IVA del 10% y al AJD.
También pueden existir gastos de:
- tasación bancaria para la hipoteca;
- traducción y legalización de documentos;
- poder notarial;
- seguro;
- reforma y mobiliario;
- alta de suministros;
- inspección técnica;
- traslado y mantenimiento de la propiedad.
El presupuesto total debe calcularse antes de iniciar las negociaciones. Así se evita que el comprador seleccione una propiedad, pero no disponga de fondos suficientes para terminar la operación.
Solicitar el NIE demasiado tarde
El comprador extranjero necesita un NIE, el número de identificación de extranjero en España. Se utiliza para la firma notarial, el pago de impuestos y la inscripción de la propiedad.
Un error frecuente es comenzar a tramitar el NIE después de elegir la propiedad y firmar el contrato preliminar. Si la obtención del número se retrasa, puede incumplirse el plazo de la firma notarial.
Se recomienda iniciar la solicitud del NIE con antelación. Cuando el comprador no puede acudir personalmente, puede obtenerse mediante un representante autorizado con poder notarial.
No preparar la acreditación del origen de los fondos
Los bancos españoles y los notarios deben comprobar el origen del dinero utilizado en la compra.
El comprador puede disponer del capital necesario, pero esto no significa que el banco acepte automáticamente la transferencia. Pueden solicitarse:
- declaraciones fiscales;
- extractos bancarios;
- justificantes de ingresos;
- contrato laboral;
- documentos relativos a la venta de bienes;
- justificantes de dividendos;
- documentación de herencias o donaciones;
- información sobre la actividad de una empresa.
Si los documentos se preparan demasiado tarde o no explican claramente el origen del capital, el banco puede retrasar la transferencia. Como consecuencia, el comprador puede incumplir los plazos contractuales y perder las arras.
El control bancario debe iniciarse antes de firmar un contrato con una fecha estricta de finalización.
Firmar un contrato en un idioma desconocido
El comprador no debe firmar un documento que solo comprende a través de las explicaciones del vendedor o del agente.
Es necesario revisar especialmente:
- las condiciones de devolución de la reserva;
- la naturaleza jurídica de las arras;
- el plazo para la firma notarial;
- la responsabilidad de las partes;
- la existencia de una condición hipotecaria;
- el mobiliario y otros elementos incluidos en el precio;
- el estado en el que debe entregarse la propiedad;
- el procedimiento para cancelar deudas;
- las consecuencias del retraso o la renuncia.
Una traducción oral durante la firma no siempre permite comprender las consecuencias jurídicas. Se recomienda obtener previamente una traducción escrita o una explicación detallada de un profesional independiente.
No contar con un representante independiente del comprador
El agente del vendedor o la oficina comercial del promotor representa a la parte vendedora. Su principal objetivo es vender la propiedad en las condiciones acordadas con el propietario.
Los compradores extranjeros pueden pensar erróneamente que el representante del vendedor también protege sus intereses.
Un representante independiente del comprador debe:
- comparar la propiedad con otras opciones;
- valorar si el precio está justificado;
- comprobar la documentación;
- identificar riesgos;
- negociar las condiciones;
- controlar los contratos y los pagos;
- acompañar la firma notarial.
Las funciones de venta y revisión jurídica deben estar separadas. El abogado del comprador debe ser independiente del vendedor y del promotor.
Interpretar incorrectamente el contrato de arras
El contrato de arras no es una simple formalidad, sino un acuerdo con consecuencias jurídicas importantes.
Los compradores suelen creer que pueden renunciar a la compra y recuperar el dinero en cualquier situación. En la práctica, las consecuencias dependen del tipo de arras y de la redacción del contrato.
Cuando el contrato establece arras penitenciales, el comprador normalmente pierde la cantidad entregada si renuncia, mientras que el vendedor suele tener que devolver el doble. Sin embargo, esta consecuencia debe estar correctamente reflejada en el acuerdo.
Si la compra depende de la aprobación de una hipoteca, de la venta de otra propiedad, de una revisión jurídica o de la entrega de determinados documentos, estas condiciones deben incluirse por escrito.
Confiar en una hipoteca sin aprobación definitiva
Una conversación preliminar con un gestor bancario o un cálculo hipotecario en línea no constituyen una aprobación definitiva.
El banco toma su decisión después de analizar:
- los ingresos y gastos del comprador;
- el historial crediticio;
- la residencia fiscal;
- el origen de la aportación inicial;
- la tasación bancaria;
- la situación jurídica de la propiedad.
La tasación puede ser inferior al precio de compra acordado. En ese caso, el comprador tendrá que aumentar su aportación de fondos propios.
No debe firmarse un contrato de arras sin condiciones confiando en una hipoteca todavía no aprobada. El contrato debe establecer claramente qué ocurre si el banco rechaza la financiación.
Creer que la compra concede el derecho a residir
La propiedad de un inmueble y el derecho a residir en España son cuestiones jurídicas diferentes.
Un extranjero puede comprar una casa o un piso sin tener un permiso de residencia. Sin embargo, la compra no concede automáticamente el derecho a vivir o trabajar permanentemente en España.
Antes de comprar, la persona que desea trasladarse debe analizar por separado la vía migratoria adecuada. Puede tratarse de la residencia para nómadas digitales, la residencia no lucrativa, un permiso de trabajo, una residencia familiar u otra opción permitida por la ley.
Un error en este punto puede llevar a comprar una propiedad que el propietario no podrá utilizar de la manera prevista.
Comprar para alquilar sin comprobar las limitaciones
La rentabilidad de una propiedad no debe calcularse únicamente a partir del alquiler anunciado.
Es necesario comprobar:
- si está permitido el alquiler turístico;
- si se necesita una licencia;
- si la comunidad de propietarios permite la actividad prevista;
- si existen restricciones municipales;
- cuál es la demanda fuera de la temporada alta;
- cuánto cuestan la gestión, la limpieza y el mantenimiento;
- qué impuestos paga el propietario;
- si es posible el alquiler de larga duración en las condiciones previstas.
Resulta especialmente arriesgado comprar una propiedad exclusivamente para alquiler de corta duración sin confirmar la existencia de una licencia válida o la posibilidad de obtenerla.
Ignorar el estado del edificio
Al comprar un piso, debe comprobarse no solo la vivienda, sino también el edificio completo.
Incluso una vivienda totalmente reformada puede encontrarse en un edificio que necesita obras costosas.
Conviene revisar:
- el estado de la fachada y de la cubierta;
- el ascensor;
- las instalaciones comunitarias;
- las actas de las reuniones de propietarios;
- las derramas aprobadas;
- las obras previstas;
- las deudas de la comunidad;
- los resultados de la inspección técnica del edificio.
El coste de las obras importantes puede aumentar considerablemente el coste real de la propiedad.
No realizar una inspección técnica
Que la propiedad sea jurídicamente correcta no garantiza que esté en buen estado técnico.
La inspección resulta especialmente importante al comprar:
- una propiedad en un edificio antiguo;
- una villa;
- una casa reformada;
- una propiedad con piscina;
- una vivienda con señales de humedad;
- un inmueble con una distribución modificada.
Un técnico puede detectar grietas, problemas de impermeabilización, defectos en la cubierta, problemas de cimentación, averías eléctricas, defectos de fontanería y problemas en el sistema de climatización.
El coste de una inspección profesional suele ser muy inferior al gasto necesario para reparar defectos ocultos.
No comprobar la superficie real
En los documentos y anuncios españoles pueden utilizarse diferentes formas de medir la superficie.
Debe distinguirse entre:
- superficie útil;
- superficie construida;
- superficie construida con zonas comunes;
- superficie de terrazas;
- superficie de la parcela.
El comprador debe entender qué superficie aparece en el anuncio y cuál está registrada en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
Las diferencias de superficie pueden afectar al valor, a la tasación hipotecaria, a la legalidad de las ampliaciones y a una futura venta.
Valorar la propiedad solo por el precio por metro cuadrado
El precio por metro cuadrado es útil para una comparación inicial, pero no refleja todas las características del inmueble.
En el valor también influyen:
- la ubicación exacta;
- la planta;
- la existencia de ascensor;
- la orientación;
- la luz natural;
- las vistas;
- el estado del edificio;
- la terraza;
- el aparcamiento;
- la calidad de la reforma;
- la distribución;
- la liquidez.
Dos propiedades situadas en el mismo barrio y con la misma superficie pueden tener valores de mercado y perspectivas de reventa muy diferentes.
Confiar en promesas no verificadas del promotor
Al comprar una propiedad de obra nueva, los compradores suelen confiar en imágenes digitales y promesas verbales de la oficina de ventas.
El contrato y sus anexos deben especificar claramente:
- la superficie y distribución;
- los materiales;
- el equipamiento de la cocina;
- el sistema de aire acondicionado;
- la terraza;
- el aparcamiento y el trastero;
- las zonas comunes;
- el plazo de entrega;
- el procedimiento para modificar el proyecto;
- las garantías de las cantidades anticipadas.
Cuando una característica prometida no consta por escrito, demostrar posteriormente que era obligatoria será mucho más difícil.
Transferir dinero a una cuenta no verificada
Los datos bancarios deben comprobarse con el contrato y confirmarse con un representante oficial de la parte correspondiente.
Los estafadores pueden sustituir los datos bancarios en los correos electrónicos. Antes de realizar una transferencia importante, el comprador debe verificar la cuenta mediante un canal de comunicación independiente.
En la compra de obra nueva también debe comprobarse que las cantidades anticipadas se transfieren a la cuenta correcta del proyecto y están protegidas por la garantía correspondiente.
Todos los documentos de pago y justificantes bancarios deben conservarse.
Ignorar los gastos anuales
Después de la compra, el propietario continúa soportando gastos periódicos.
Entre ellos se encuentran:
- el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI;
- las cuotas de la comunidad;
- el seguro;
- los suministros;
- el mantenimiento de la piscina y el jardín;
- la gestión de la propiedad;
- las reparaciones;
- las obligaciones fiscales del no residente;
- los gastos de alquiler y contabilidad.
Las cuotas de comunidad pueden ser especialmente elevadas en urbanizaciones con seguridad, piscinas, jardines, instalaciones deportivas y otras zonas comunes.
Antes de comprar, deben solicitarse datos sobre los gastos actuales y las posibles derramas.
Elegir incorrectamente la forma de titularidad
La mayoría de los compradores extranjeros adquieren propiedades residenciales a título personal. En determinados casos también puede considerarse la compra mediante una sociedad española o extranjera.
Crear una sociedad únicamente para comprar un piso no siempre ofrece ventajas fiscales. Por el contrario, puede generar gastos adicionales de contabilidad, presentación de declaraciones y administración.
La estructura de titularidad debe elegirse antes de la compra, comparando los impuestos sobre la adquisición, la tenencia anual, el alquiler, la herencia y una futura venta.
No pensar en la futura reventa
Aunque la propiedad se compre para uso personal, conviene analizar previamente su liquidez futura.
Pueden ser más difíciles de vender las propiedades:
- con una distribución poco funcional;
- sin luz natural;
- en una planta alta sin ascensor;
- con modificaciones ilegales;
- con cuotas comunitarias excesivas;
- en una zona con poca demanda;
- sin aparcamiento donde resulta necesario;
- dirigidas a un público muy limitado.
Una propiedad adecuada debe responder no solo a los deseos actuales del comprador, sino también a las exigencias del mercado futuro.
Cómo evitar los principales errores
Una compra segura comienza con una secuencia correcta de actuaciones.
Primero deben definirse el objetivo y el presupuesto total, prepararse el NIE y la documentación bancaria y, posteriormente, seleccionarse el inmueble y realizarse las revisiones jurídica y técnica. Solo después de estas comprobaciones debe firmarse el contrato de arras y transferirse una cantidad importante.
Todos los acuerdos deben formalizarse por escrito. El comprador debe comprender los documentos, las consecuencias fiscales y las condiciones para retirarse de la operación.
También deben resolverse previamente las cuestiones relacionadas con la hipoteca, la residencia, el alquiler y la futura gestión de la propiedad.
Conclusión
La mayoría de los errores de los compradores extranjeros no se deben a la falta de propiedades atractivas, sino a una preparación insuficiente y a un orden incorrecto de las actuaciones.
Los principales riesgos aparecen cuando se transfiere dinero antes de las comprobaciones, se firman contratos que no se comprenden, no se prepara la acreditación del origen de los fondos, se confía en una hipoteca no aprobada o se calculan incorrectamente los impuestos y gastos.
GG Real Estate Barcelona representa exclusivamente los intereses del comprador y acompaña la adquisición de propiedades en Barcelona, Cataluña, la Costa Brava, la Costa Blanca, la Costa del Sol, Madrid, las Islas Baleares y otras regiones de España. Ayudamos a comprobar el inmueble, valorar el precio y la liquidez, negociar las condiciones, preparar la documentación y completar la operación de forma segura.
Preguntas frecuentes
¿Puede pagarse una reserva antes de realizar la revisión jurídica?
Solo cuando el contrato establece claramente que el dinero será devuelto si se detectan problemas jurídicos o el resultado de la revisión no es satisfactorio.
¿Es obligatoria una inspección técnica?
Se recomienda especialmente al comprar una villa, una propiedad en un edificio antiguo, una vivienda reformada o un inmueble con señales de defectos constructivos.
¿Qué ocurre si el banco rechaza la hipoteca después de pagar las arras?
Si el contrato no contiene una condición hipotecaria, el comprador puede perder la cantidad entregada.
¿La compra de una propiedad concede el derecho a vivir en España?
No. La propiedad no sustituye al permiso de residencia. Para trasladarse a España se necesita una vía migratoria independiente.
¿Puede confiarse completamente en el agente del vendedor?
El agente del vendedor representa al propietario. Se recomienda contar con asesoramiento jurídico y profesional independiente para proteger al comprador.
