Nota Simple en España
Qué muestra la información del Registro de la Propiedad y por qué la necesita un compradorLa Nota Simple es uno de los documentos fundamenta...
Cómo puede un extranjero conseguir financiación para comprar un piso, una casa o una villa
Los compradores extranjeros pueden obtener una hipoteca para adquirir una propiedad en España, independientemente de que sean o no residentes fiscales en el país.
Sin embargo, los bancos suelen analizar de forma más conservadora las solicitudes de no residentes, ya que sus ingresos, activos e historial crediticio pueden encontrarse fuera de España.
El porcentaje de financiación, el tipo de interés y el plazo dependen del perfil financiero del comprador, su país de residencia, la moneda en la que percibe sus ingresos, el tipo de inmueble y el resultado de la tasación bancaria.
Por este motivo, es recomendable estudiar la financiación hipotecaria antes de firmar un contrato de arras y entregar una cantidad importante a cuenta.
Puede un no residente obtener una hipoteca en España
Sí. Los bancos españoles conceden financiación hipotecaria a compradores extranjeros y no residentes.
El hecho de no tener residencia en España no supone automáticamente una negativa del banco.
Las entidades suelen analizar:
- estabilidad de los ingresos;
- nivel de ingresos;
- préstamos existentes;
- patrimonio y ahorros;
- país de residencia fiscal;
- moneda de los ingresos;
- origen de los fondos;
- edad del prestatario;
- valor y liquidez del inmueble.
Cada solicitud se estudia de forma individual.
Qué porcentaje del inmueble puede financiar el banco
Para una vivienda habitual, los bancos españoles pueden llegar a financiar hasta el 80% del valor del inmueble cuando el perfil del cliente es adecuado.
En segundas residencias y para compradores no residentes, la financiación suele ser más conservadora. Dependiendo de la entidad y del perfil financiero, pueden encontrarse niveles de aproximadamente 60–70%.
El banco normalmente calcula el importe máximo sobre el menor de estos dos valores:
- precio de compraventa;
- valor de tasación.
Si una propiedad se compra por 600.000 €, pero la tasación bancaria es de 550.000 €, la financiación se calculará normalmente sobre los 550.000 €.
Ejemplo de financiación
Supongamos que un comprador extranjero adquiere un piso por 500.000 €.
Si el banco aprueba una financiación del 60%, la hipoteca sería de:
500.000 € × 60% = 300.000 €
El comprador tendría que aportar al menos 200.000 € de fondos propios.
Además, deberá disponer de dinero adicional para pagar los impuestos y gastos de adquisición, ya que normalmente no se incluyen en la financiación hipotecaria.
Cuántos fondos propios necesita el comprador
El capital necesario depende principalmente del porcentaje financiado por el banco.
Si la entidad concede un 60%, el comprador debe aportar el 40% restante del precio, además de los impuestos y gastos de la operación.
Con una financiación del 70%, será necesario aportar al menos el 30% más los gastos correspondientes.
Por tanto, un comprador extranjero debe disponer normalmente de una cantidad considerable de capital propio.
Qué ingresos acepta el banco
Los bancos españoles pueden estudiar diferentes tipos de ingresos debidamente acreditados:
- salario;
- ingresos de autónomos;
- dividendos;
- ingresos empresariales;
- rentas de alquiler;
- pensiones;
- otros ingresos regulares y documentados.
Lo importante es que los ingresos sean estables, comprensibles y puedan acreditarse documentalmente.
Los empresarios y propietarios de sociedades pueden tener que presentar bastante más información que un trabajador por cuenta ajena.
Qué nivel de endeudamiento admite el banco
La entidad analiza tanto los ingresos como las obligaciones financieras existentes del cliente.
Entre ellas:
- otras hipotecas;
- préstamos para vehículos;
- préstamos personales;
- tarjetas de crédito;
- pensiones alimenticias;
- otros pagos periódicos.
Cuanto mayor sea la carga financiera existente, menor puede ser el importe de la nueva hipoteca.
Los bancos prestan especial atención a la relación entre las cuotas mensuales totales y los ingresos netos del cliente. Los criterios exactos varían entre entidades.
Qué documentos necesita un comprador extranjero
La documentación exacta depende del banco y del país de residencia.
Habitualmente pueden solicitarse:
- pasaporte;
- NIE;
- acreditación del domicilio;
- declaraciones fiscales;
- justificantes de ingresos;
- contrato laboral;
- extractos bancarios;
- información sobre préstamos existentes;
- acreditación de ahorros y patrimonio;
- documentación de la propiedad.
Los empresarios y propietarios de empresas también pueden necesitar:
- cuentas de la sociedad;
- declaraciones fiscales de la empresa;
- acreditación de la participación societaria;
- estados financieros;
- justificantes de dividendos.
La entidad puede solicitar documentos adicionales dependiendo de la estructura financiera del cliente.
Comprobación del origen de los fondos
El cumplimiento bancario o compliance es especialmente importante para un comprador extranjero.
El banco puede solicitar documentación que explique el origen del dinero utilizado para la entrada y la compra.
Por ejemplo:
- ahorros procedentes del salario;
- dividendos;
- venta de otra propiedad;
- venta de una empresa;
- herencia;
- rentas de inversiones.
Si una cantidad elevada llega a una cuenta española poco antes de la operación, el banco puede solicitar documentación que permita reconstruir el origen completo de esos fondos.
Es recomendable comenzar este proceso con suficiente antelación.
Influye el país de residencia en la decisión del banco
Sí.
La entidad analiza el país de residencia fiscal, su sistema financiero, la posibilidad de verificar la documentación y la moneda de los ingresos.
Los clientes residentes en determinados países pueden estar sujetos a requisitos adicionales de documentación o a procedimientos de compliance más prolongados.
Las entidades también deben cumplir las normas internacionales AML y KYC relacionadas con la prevención del blanqueo de capitales y la identificación de clientes.
En qué moneda se concede la hipoteca
La mayoría de las hipotecas utilizadas para comprar propiedades en España se conceden en euros.
Si los ingresos del comprador también son en euros, el riesgo de tipo de cambio es reducido.
Si los ingresos se perciben en dólares, libras u otra moneda, el banco deberá tener en cuenta el riesgo cambiario.
Una caída significativa de la moneda de los ingresos frente al euro puede aumentar el coste real de las cuotas hipotecarias para el prestatario.
Por ello, la moneda de los ingresos debe analizarse al estructurar la financiación.
Qué tipos de hipoteca existen
En España existen principalmente tres modalidades:
- hipoteca a tipo fijo;
- hipoteca a tipo variable;
- hipoteca mixta.
En una hipoteca fija, el tipo de interés se mantiene durante todo el plazo acordado.
La hipoteca variable suele estar referenciada al Euríbor más un diferencial bancario.
La hipoteca mixta mantiene un tipo fijo durante un período inicial y posteriormente pasa a un tipo variable.
La opción más conveniente depende de los tipos de interés, el plazo de financiación y la tolerancia del cliente al riesgo.
A qué plazo se puede obtener una hipoteca
El plazo depende de la entidad, la edad y el perfil financiero del cliente.
En el mercado español son habituales productos hipotecarios con plazos de 20 a 30 años.
Sin embargo, para un comprador no residente el banco puede establecer un plazo inferior.
También se tiene en cuenta la edad que tendrá el prestatario cuando termine de devolver el préstamo.
Por qué es necesaria la tasación
Antes de la aprobación definitiva de la hipoteca se realiza una tasación profesional de la propiedad.
Esta valoración permite al banco determinar el valor de mercado del inmueble y el importe máximo que está dispuesto a financiar.
El precio acordado entre comprador y vendedor no es la única referencia utilizada por la entidad.
Si la tasación es inferior al precio de compraventa, el importe de la hipoteca puede reducirse.
Este riesgo debe tenerse en cuenta al preparar el contrato de arras.
Quién paga la tasación
La tasación del inmueble normalmente corresponde al prestatario.
Según el marco hipotecario actual, el banco asume generalmente los gastos de notaría, Registro, impuestos y gestoría vinculados directamente a la formalización de la hipoteca.
Los impuestos y gastos correspondientes a la propia compraventa siguen siendo gastos separados del comprador.
Preaprobación de la hipoteca
Antes de seleccionar definitivamente una propiedad, es recomendable que el comprador extranjero obtenga una valoración preliminar de su perfil financiero por parte de uno o varios bancos.
La entidad analiza sus ingresos y obligaciones y puede determinar un rango aproximado de financiación.
Esto permite conocer:
- presupuesto máximo de compra;
- importe aproximado de la hipoteca;
- capital propio necesario;
- cuota mensual orientativa.
Sin embargo, una preaprobación no garantiza la concesión definitiva del préstamo.
La decisión final depende normalmente de la tasación, la revisión del inmueble y la finalización del proceso de compliance bancario.
Cláusula hipotecaria en el contrato de arras
Uno de los mayores riesgos para el comprador consiste en firmar arras contando con una hipoteca sin establecer qué ocurre si el banco finalmente no concede la financiación.
Si se firman arras penitenciales sin una condición de financiación, el comprador podría perder la cantidad entregada si no consigue el préstamo.
Por este motivo, es recomendable establecer:
- importe de hipoteca necesario;
- porcentaje mínimo de financiación;
- plazo para obtener la aprobación;
- consecuencias de una tasación baja;
- documentación necesaria para acreditar una denegación bancaria;
- condiciones de devolución de las arras.
La cláusula debe estar correctamente definida y no limitarse a indicar de forma genérica que la compra queda “sujeta a hipoteca”.
Se puede conseguir la hipoteca después de firmar arras
Sí. Es habitual en las operaciones inmobiliarias en España.
Sin embargo, el plazo entre las arras y la escritura debe ser suficiente para completar:
- solicitud bancaria;
- revisión de documentación;
- tasación;
- análisis de riesgos;
- compliance;
- preparación de la documentación hipotecaria.
Un plazo de arras demasiado corto puede generar un riesgo importante para el comprador.
Qué es la FEIN
Una vez aprobada la hipoteca, el banco entrega al cliente la FEIN — Ficha Europea de Información Normalizada.
Se trata de un documento estandarizado que recoge las principales condiciones de la oferta hipotecaria.
Entre ellas:
- importe del préstamo;
- plazo;
- tipo de interés;
- cuotas;
- comisiones;
- condiciones de amortización anticipada;
- productos obligatorios o vinculados.
Antes de firmar la hipoteca, el cliente debe pasar por el procedimiento de información precontractual establecido por la normativa.
Es obligatorio abrir una cuenta bancaria en España
En la práctica, para formalizar una hipoteca con una entidad española normalmente será necesaria una cuenta bancaria en España.
A través de ella se realizan:
- desembolso del préstamo;
- pago de las cuotas;
- pagos de seguros;
- otras operaciones bancarias.
La entidad también puede ofrecer una reducción del tipo de interés si el cliente contrata productos adicionales, como seguros o domiciliación de ingresos.
Por ello, las ofertas hipotecarias deben compararse por su coste total y no únicamente por el tipo de interés anunciado.
Se puede amortizar anticipadamente una hipoteca
Sí.
La hipoteca puede amortizarse total o parcialmente antes de la fecha de vencimiento.
El contrato puede establecer una compensación a favor del banco por amortización anticipada dentro de los límites permitidos por la legislación.
Es recomendable revisar estas condiciones antes de firmar el préstamo.
Principales motivos de denegación de una hipoteca
Un banco puede rechazar una solicitud por diferentes motivos.
Los más habituales son:
- ingresos insuficientes;
- ingresos inestables;
- endeudamiento elevado;
- imposibilidad de justificar el origen de los fondos;
- problemas en el historial crediticio;
- capital propio insuficiente;
- tasación baja;
- problemas jurídicos del inmueble;
- estructura de ingresos compleja;
- documentación incompleta.
La negativa de un banco no significa necesariamente que ninguna otra entidad vaya a financiar la operación.
Cada banco tiene sus propios criterios de riesgo.
Errores más frecuentes de los compradores extranjeros
Entre los errores habituales se encuentran:
- elegir primero la propiedad sin conocer la capacidad hipotecaria;
- contar con la financiación máxima sin una evaluación bancaria previa;
- no prever impuestos y gastos de compra;
- firmar arras sin cláusula hipotecaria;
- establecer un plazo de compra demasiado corto;
- comenzar demasiado tarde el compliance bancario;
- no preparar la documentación sobre el origen de los fondos;
- calcular la hipoteca únicamente sobre el precio de compra;
- no considerar una posible tasación inferior;
- comparar bancos únicamente por el tipo de interés.
La financiación debe formar parte de la estructura general de la compra y no tratarse como un procedimiento independiente una vez elegido el inmueble.
Cómo prepararse correctamente para solicitar una hipoteca
Antes de firmar un contrato de arras, el comprador extranjero debería:
- determinar el capital propio disponible;
- preparar la documentación de ingresos;
- calcular el endeudamiento existente;
- recopilar documentación bancaria y fiscal;
- acreditar el origen de los fondos;
- obtener valoraciones preliminares de varios bancos;
- determinar el importe posible de financiación;
- mantener una reserva de fondos propios;
- incluir una cláusula de financiación adecuada en las arras;
- establecer un plazo suficiente hasta la escritura.
Esta preparación reduce considerablemente el riesgo de encontrar una propiedad adecuada y posteriormente no poder completar la compra por falta de financiación.
Conclusión
Los extranjeros y no residentes pueden obtener una hipoteca para comprar una propiedad en España, aunque las condiciones se determinan individualmente y suelen ser más conservadoras que para un residente que adquiere su vivienda habitual.
El banco analiza los ingresos, el endeudamiento, el capital propio, el país de residencia, el origen de los fondos y la propiedad que se desea adquirir.
Para compradores no residentes y segundas residencias puede encontrarse financiación de aproximadamente 60–70%, dependiendo de la entidad y del perfil del cliente, y el importe final también estará condicionado por la tasación.
La principal recomendación es iniciar el proceso hipotecario antes de asumir compromisos importantes y proteger la compra mediante una condición de financiación correctamente redactada en el contrato de arras.
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Ayudamos a definir el presupuesto, coordinamos la relación con los bancos españoles, la tasación, la revisión jurídica del inmueble, el contrato de arras y la firma ante notario.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero obtener una hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a extranjeros y no residentes que cumplen sus requisitos de riesgo y solvencia.
¿Qué porcentaje del precio puede financiar un comprador extranjero?
Depende del perfil y del tipo de propiedad. Para no residentes y segundas residencias pueden encontrarse niveles de aproximadamente 60–70%, aunque cada solicitud se analiza individualmente.
¿Sobre qué valor calcula el banco la hipoteca?
Generalmente se toma como referencia el menor entre el precio de compraventa y el valor oficial de tasación.
¿Es necesario tener NIE para obtener una hipoteca?
El comprador extranjero necesitará un NIE para formalizar la operación inmobiliaria y realizar los procedimientos bancarios correspondientes.
¿Quién paga la tasación?
La tasación normalmente es pagada por el prestatario.
¿Se puede obtener una hipoteca sin ser residente en España?
Sí. Los no residentes pueden obtener financiación, aunque el porcentaje financiado puede ser inferior y la entidad puede solicitar documentación adicional.
¿Qué ocurre si el banco rechaza la hipoteca después de firmar arras?
Si el contrato no contiene una cláusula de financiación correctamente redactada, el comprador puede correr el riesgo de perder la cantidad entregada.
¿Cuándo conviene iniciar la solicitud de hipoteca?
Lo recomendable es obtener una evaluación bancaria preliminar antes de firmar arras y antes de asumir un compromiso definitivo con la compra.
