Contrato de arras en España: tipos, condiciones y riesgos

Tipos de arras, condiciones del contrato y riesgos al comprar una propiedad

El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en la compra de una propiedad en España. Se firma antes de formalizar la operación ante notario y recoge los principales acuerdos entre el comprador y el vendedor: el inmueble, el precio, el pago inicial, el plazo de formalización y las consecuencias del desistimiento de cualquiera de las partes.

Al firmar el contrato, el comprador suele entregar al vendedor una parte del precio de compra. En la práctica, el importe de las arras suele representar aproximadamente el 10% del precio del inmueble, aunque la ley no establece un porcentaje obligatorio. Las partes pueden pactar otra cantidad.

El contrato de arras no debe considerarse una simple reserva ni un recibo por la entrega de dinero. Desde el momento de su firma genera obligaciones jurídicas, y una redacción inadecuada puede provocar la pérdida de una cantidad importante o un conflicto judicial.

Antes de firmarlo, es necesario comprobar la titularidad, la documentación del inmueble, las hipotecas, los embargos, las deudas, las reformas no legalizadas y cualquier otra circunstancia que pueda afectar a la seguridad de la operación.

Qué es un contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor que normalmente se firma antes de otorgar la escritura pública de compraventa.

En el documento se suelen recoger:

los datos del comprador y del vendedor;
la descripción exacta del inmueble;
el precio acordado;
el importe entregado como arras;
la forma de pago de la cantidad restante;
el plazo para firmar ante notario;
el estado del inmueble;
las cargas existentes;
las consecuencias del desistimiento;
otras condiciones de la compra.

Cuando la operación se completa, el importe de las arras se descuenta del precio total de la propiedad.

La firma de este contrato no es obligatoria en todas las compraventas, pero es una práctica muy extendida en España para formalizar los acuerdos alcanzados antes de la escritura notarial.

Diferencia entre las arras y la reserva

El documento de reserva suele firmarse en una fase inicial, cuando el comprador quiere que el inmueble elegido se retire temporalmente del mercado. El importe de la reserva suele ser inferior al de las arras y su plazo de duración suele ser más corto.

En el documento de reserva deben indicarse el precio, la cantidad entregada, el periodo de reserva y las condiciones de devolución. También conviene establecer si la compra queda condicionada a una revisión jurídica satisfactoria o a la aprobación de una hipoteca.

El contrato de arras suele firmarse una vez acordadas las principales condiciones y genera obligaciones más importantes para ambas partes.

Lo determinante no es el nombre del documento, sino su contenido. Un acuerdo denominado «reserva» puede crear en la práctica obligaciones equivalentes a las de un contrato privado de compraventa.

Principales tipos de arras

En España se utilizan tres tipos principales:

arras confirmatorias;
arras penitenciales;
arras penales.

Los derechos de las partes y las consecuencias del desistimiento dependen del tipo de arras indicado en el contrato.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias acreditan que existe un acuerdo de compraventa vinculante y que la cantidad entregada forma parte del precio del inmueble.

Este tipo de arras normalmente no permite que las partes desistan libremente de la operación. Si el comprador o el vendedor incumple el contrato, la otra parte puede exigir su cumplimiento, solicitar su resolución y, cuando corresponda, reclamar daños y perjuicios.

Por ejemplo, si el vendedor se niega a transmitir el inmueble, el comprador podría reclamar no solo la devolución del dinero, sino también el cumplimiento de la compraventa por vía judicial.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes desista de la operación con unas consecuencias económicas previamente establecidas.

Si el comprador desiste sin una causa protegida por el contrato, normalmente pierde la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolver al comprador el doble de lo recibido.

Este es el tipo de arras más habitual en la compraventa de vivienda en España.

El contrato debe indicar expresamente que se trata de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil. La simple utilización de la palabra arras puede no ser suficiente para determinar claramente sus consecuencias.

Por ejemplo, si el comprador entrega 40.000 € y desiste sin una causa prevista en el contrato, puede perder dicha cantidad. Si el vendedor desiste, deberá devolver 80.000 €.

Arras penales

Las arras penales funcionan como una penalización previamente acordada por el incumplimiento del contrato.

Las partes determinan el importe de la sanción, los supuestos en los que se aplica y si la parte cumplidora puede exigir además la formalización de la compraventa o una indemnización adicional.

A diferencia de las arras penitenciales, el pago de la penalización no siempre concede el derecho a desistir libremente. Las consecuencias concretas dependen de la redacción del contrato.

Qué tipo de arras conviene elegir

No existe un tipo de arras adecuado para todas las operaciones.

Las arras penitenciales pueden ser apropiadas cuando las partes desean conservar la posibilidad de desistir con unas consecuencias económicas claramente definidas.

Las arras confirmatorias pueden utilizarse cuando comprador y vendedor están firmemente decididos a completar la operación y quieren poder exigir el cumplimiento del contrato.

Las arras penales pueden resultar útiles para establecer responsabilidad por incumplimientos concretos, como el retraso en la entrega del inmueble, la falta de documentación o la negativa a cancelar una hipoteca.

El tipo de arras debe elegirse antes de firmar el contrato y entregar el dinero.

Cuánto se paga normalmente en concepto de arras

En la práctica, el importe suele representar aproximadamente el 10% del precio del inmueble, pero se trata de una costumbre del mercado y no de una obligación legal.

Las partes pueden pactar una cantidad fija, un 5%, un 10% u otro porcentaje del precio.

Cuanto mayor sea el pago, mayor será la posible pérdida del comprador si desiste. Al mismo tiempo, en las arras penitenciales, una cantidad elevada aumenta la responsabilidad del vendedor, ya que tendrá que devolver el doble si decide no vender.

Antes de transferir los fondos, se debe comprobar quién es el titular de la cuenta bancaria, si el receptor tiene facultades para cobrar y si los datos bancarios coinciden con los indicados en el contrato. Entregar una cantidad importante a un intermediario sin acreditar sus facultades es arriesgado.

Qué debe incluir el contrato

El contrato debe especificar con precisión:

los datos y documentos de identidad de las partes;
la dirección del inmueble;
los datos registrales y catastrales;
la superficie y los elementos que forman parte de la propiedad;
la plaza de aparcamiento y el trastero, si están incluidos;
el precio total;
el importe de las arras;
la forma de pago de la cantidad restante;
la fecha de firma ante notario;
el estado del inmueble;
los muebles y equipamientos incluidos;
la entrega de las llaves;
las consecuencias del incumplimiento.

Si el vendedor es una sociedad o actúa mediante representante, deben comprobarse previamente las facultades de la persona que firma.

El plazo para otorgar la escritura debe ser concreto. Conviene evitar expresiones imprecisas como «después de obtener la hipoteca» o «cuando las partes estén preparadas».

Cualquier ampliación del plazo debe documentarse mediante un anexo firmado por ambas partes.

Documentos que deben revisarse antes de firmar

Uno de los principales errores del comprador es firmar las arras y entregar una cantidad importante antes de completar una revisión jurídica independiente.

En primer lugar, debe solicitarse una Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad. Este documento permite comprobar:

el titular registral;
la descripción jurídica del inmueble;
la superficie registrada;
las hipotecas;
los embargos;
las servidumbres;
las limitaciones;
los derechos de terceros.

Si la persona que vende no coincide con el titular registral, no debe firmarse el contrato hasta aclarar la situación.

También deben comprobarse las facultades de todos los propietarios o representantes. Si la propiedad pertenece a varias personas, deben firmar todos los titulares o sus representantes debidamente autorizados.

Hipotecas, deudas y estado del inmueble

La existencia de una hipoteca no impide necesariamente la compraventa, pero el contrato debe establecer cómo se cancelará. Es necesario confirmar la deuda pendiente, la entidad financiera y el procedimiento para destinar parte del precio a su amortización.

También deben revisarse:

las deudas con la comunidad de propietarios;
las derramas aprobadas;
el pago del impuesto municipal IBI;
las obras previstas en el edificio;
las limitaciones de uso o alquiler.

La distribución real debe coincidir con el Registro de la Propiedad, el Catastro y la documentación municipal. Deben revisarse especialmente las terrazas cerradas, ampliaciones, piscinas, uniones de estancias y otras modificaciones.

Se recomienda una inspección técnica al comprar una casa, una villa, una vivienda antigua o una propiedad reformada. Si la compra depende del resultado, debe incluirse como condición contractual.

Condición hipotecaria

Uno de los principales riesgos aparece cuando el comprador necesita financiación bancaria, pero el contrato no regula qué ocurre si el banco rechaza la hipoteca.

Una aprobación preliminar no garantiza la concesión definitiva. El banco puede denegar la financiación por ingresos insuficientes, una tasación baja, un nivel de endeudamiento elevado, problemas con la documentación o dificultades para justificar el origen de los fondos.

Si se firman arras penitenciales sin una condición hipotecaria, el comprador puede perder el dinero incluso cuando el banco rechaza el préstamo.

Por ello, el contrato debería establecer:

el importe del préstamo necesario;
el porcentaje mínimo de financiación;
el plazo para solicitarlo;
el plazo para obtener una respuesta;
las consecuencias de una tasación insuficiente;
los documentos que acrediten la denegación;
el procedimiento y el plazo para devolver las arras.

Una frase genérica como «la compra queda sujeta a la aprobación de la hipoteca» puede no ofrecer una protección suficiente.

Aspectos importantes para compradores extranjeros

El comprador extranjero debe planificar con antelación la obtención del NIE, la apertura de una cuenta bancaria, la preparación de justificantes de ingresos y la acreditación del origen de los fondos.

El banco, el notario o el abogado pueden solicitar declaraciones fiscales, extractos bancarios, certificados de ingresos y documentos que expliquen la procedencia del capital.

No obtener el NIE, no superar los controles bancarios o no transferir los fondos a tiempo no libera necesariamente al comprador de sus obligaciones.

Por esta razón, el plazo para la firma notarial debe tener en cuenta el tiempo real necesario para preparar la documentación y realizar las transferencias internacionales.

Qué ocurre si desiste el comprador

En las arras penitenciales, el comprador que desiste sin una causa protegida por el contrato normalmente pierde la cantidad entregada.

No obstante, el dinero puede ser reembolsable si el vendedor incumple, no es el propietario legal, oculta una carga o no puede transmitir jurídicamente el inmueble.

También puede proceder la devolución cuando se cumple una condición específica incluida en el contrato, como una denegación hipotecaria debidamente acreditada.

Cada caso debe analizarse según la redacción exacta del contrato y las circunstancias de la operación.

Qué ocurre si desiste el vendedor

En unas arras penitenciales correctamente redactadas, el vendedor que desiste debe devolver el doble de la cantidad recibida.

Aun así, pueden surgir conflictos sobre qué parte incumplió o qué clase de arras fue pactada realmente.

Si el vendedor no devuelve el dinero voluntariamente, puede ser necesario reclamarlo judicialmente. El derecho a recibir el doble no sustituye una revisión adecuada de la propiedad ni una buena redacción contractual.

En las arras confirmatorias, el comprador puede, en determinados casos, exigir el cumplimiento de la compraventa en lugar de limitarse a recuperar el dinero.

Impuestos y gastos adicionales

El importe de las arras forma parte del precio de compra y se descuenta de la cantidad pendiente en el momento de formalizar la operación.

En la compra de una vivienda de segunda mano, el comprador normalmente paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ITP. El tipo depende de la comunidad autónoma, el precio y las posibles bonificaciones.

En la primera transmisión de una vivienda nueva por parte de un promotor, normalmente se pagan un 10% de IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados — AJD.

También deben incluirse en el presupuesto los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, asesoramiento jurídico, tasación bancaria, inspección técnica, traducciones y poderes notariales.

El coste total de la compra debe calcularse antes de firmar las arras.

Principales riesgos y errores del comprador

Los riesgos y errores más frecuentes son:

firmar antes de revisar la documentación;
transferir el dinero a una persona no autorizada;
no indicar claramente el tipo de arras;
no incluir una condición hipotecaria;
aceptar un plazo de formalización demasiado corto;
no detectar hipotecas o embargos;
ignorar reformas no legalizadas;
no revisar deudas y derramas;
describir incorrectamente el inmueble;
omitir el aparcamiento, el trastero o los muebles;
no obtener la firma de todos los propietarios;
ampliar el plazo únicamente de forma verbal.

Una vez firmado, el contrato normalmente no puede modificarse sin el consentimiento de la otra parte. La publicidad y las promesas verbales de un agente no sustituyen el contenido escrito.

Cómo firmar unas arras de forma segura

Antes de firmar se recomienda:

Obtener la documentación del propietario y del inmueble.
Solicitar una Nota Simple actualizada.
Comprobar hipotecas, embargos y deudas.
Comparar el Registro, el Catastro y el estado real.
Realizar una inspección técnica cuando sea necesario.
Valorar las posibilidades de obtener financiación.
Pactar una condición hipotecaria detallada.
Establecer un plazo realista para la firma.
Preparar un contrato adaptado a la operación.
Verificar la cuenta bancaria antes de transferir el dinero.

Un abogado independiente que represente al comprador debería completar la revisión antes de la firma, ya que el agente o la oficina de ventas suele representar los intereses del vendedor.

Conclusión

El contrato de arras en España es un acuerdo jurídicamente relevante que establece las principales condiciones de la futura compraventa y las consecuencias del desistimiento.

Antes de firmar, el comprador debe elegir el tipo de arras, comprobar al propietario y el inmueble, establecer un plazo concreto, pactar una condición hipotecaria y determinar cuándo procede devolver el dinero.

En las arras penitenciales, el comprador normalmente pierde la cantidad entregada si desiste sin una causa protegida, mientras que el vendedor debe devolver el doble. Estas consecuencias deben quedar claramente establecidas.

La principal regla de seguridad es no transferir una cantidad importante antes de completar una revisión jurídica independiente e incluir condiciones que protejan al comprador.

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Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras en España?

No. No es obligatorio, pero se utiliza habitualmente para fijar el precio, el plazo y las obligaciones de las partes.

¿Cuánto suele pagar el comprador como arras?

En la práctica, suele entregarse aproximadamente el 10% del precio, aunque las partes pueden acordar otra cantidad.

¿Qué ocurre si el comprador desiste?

En las arras penitenciales, normalmente pierde la cantidad entregada, salvo que el contrato contemple una causa de devolución.

¿Qué ocurre si desiste el vendedor?

En unas arras penitenciales correctamente redactadas, el vendedor debe devolver el doble de la cantidad recibida.

¿Se devuelven las arras si el banco deniega la hipoteca?

Solo cuando el contrato incluye una condición hipotecaria correctamente redactada o las partes han acordado otro mecanismo de devolución.

¿Se pueden firmar las arras antes de revisar el inmueble?

Es arriesgado. Primero deben comprobarse el propietario, las cargas, las deudas y la situación jurídica de la propiedad.

¿Se puede ampliar el plazo del contrato?

Sí, con el consentimiento de ambas partes. La ampliación debe documentarse mediante un anexo escrito.

¿Es necesario firmar las arras ante notario?

Normalmente se firman en un documento privado. Esto no reduce su validez ni sus efectos jurídicos.

Contrato de arras en España