Comprar una vivienda de segunda mano en España: pasos, impuestos y riesgos

Etapas de la operación, revisión del inmueble, impuestos y principales riesgos

Comprar una vivienda de segunda mano en España permite elegir un piso, una casa o una villa en una zona ya consolidada, comprobar el estado real del inmueble y formalizar la operación más rápidamente que en la compra de una propiedad en construcción.

La antigüedad del edificio no es necesariamente el principal riesgo. Las dificultades más importantes suelen estar relacionadas con la situación jurídica del inmueble, las hipotecas y deudas existentes, las reformas no autorizadas, los defectos técnicos y las condiciones del contrato privado.

Antes de firmar un contrato de arras y entregar una cantidad importante, es necesario comprobar al propietario, la información del Registro de la Propiedad, los datos catastrales, las deudas con la comunidad, los impuestos municipales y la correspondencia entre la distribución real y la documentación.

Qué se considera una vivienda de segunda mano

Se considera vivienda de segunda mano aquella que ya ha sido transmitida anteriormente y que es vendida por su actual propietario, en lugar de ser entregada por primera vez directamente por un promotor.

Puede tratarse de:

un piso en un edificio residencial;
una casa o una villa;
un adosado;
un apartamento;
un inmueble reformado;
una propiedad con inquilino;
un inmueble perteneciente a una persona física o jurídica.

La principal diferencia con una obra nueva se encuentra en la condición del vendedor y en el régimen fiscal. La compra de una vivienda de segunda mano suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ITP — y no al IVA.

Ventajas de comprar una vivienda de segunda mano

El comprador puede visitar una propiedad ya terminada y comprobar su estado real, las vistas, el nivel de ruido, la luz natural, la calidad del edificio y las infraestructuras de la zona.

Otras ventajas pueden ser:

la posibilidad de entrar a vivir después de la compraventa;
una mayor oferta en zonas céntricas y consolidadas;
información real sobre los gastos de comunidad y suministros;
el historial de mantenimiento del edificio;
una mayor posibilidad de negociar el precio;
la ausencia del riesgo de retraso en la construcción;
la posibilidad de realizar una inspección técnica completa.

Sin embargo, el hecho de que el inmueble esté terminado no elimina la necesidad de una revisión jurídica y técnica.

Principales etapas de la compra

La adquisición de una vivienda de segunda mano suele incluir:

Elección del inmueble y negociación del precio.
Obtención de la documentación del vendedor.
Revisión jurídica de la propiedad.
Inspección técnica.
Firma de una reserva o de un contrato de arras.
Preparación de la hipoteca, si es necesaria.
Firma de la escritura pública ante notario.
Pago de los impuestos.
Inscripción de la propiedad.
Cambio de titularidad de los suministros.

El orden puede variar según el inmueble, la comunidad autónoma, la existencia de una hipoteca y la situación personal del comprador.

Comprobación del propietario

El primer paso consiste en confirmar que el vendedor tiene derecho a disponer del inmueble.

Es necesario comprobar:

quién figura como titular registral;
si la propiedad pertenece a uno o varios titulares;
si el vendedor actúa personalmente o mediante poder;
si es necesario el consentimiento del cónyuge;
si el representante tiene facultades suficientes;
si una sociedad puede vender legalmente el inmueble.

Si la propiedad pertenece a varias personas, deben intervenir todos los titulares o sus representantes debidamente autorizados.

La Nota Simple

El principal documento para la revisión inicial es la Nota Simple del Registro de la Propiedad.

En ella suelen figurar:

la identificación de la finca;
el propietario registral;
la superficie inscrita;
las hipotecas;
los embargos;
las servidumbres;
las limitaciones;
los derechos de terceros.

La Nota Simple debe ser reciente. Un documento antiguo no garantiza que posteriormente no se haya inscrito una nueva hipoteca, un embargo o una limitación.

Hipotecas y otras cargas

La existencia de una hipoteca no impide necesariamente la venta. Sin embargo, el procedimiento para amortizarla y cancelarla registralmente debe acordarse con antelación.

Es necesario comprobar:

la deuda pendiente;
la entidad financiera;
la existencia de un certificado bancario de saldo;
la cantidad que se pagará directamente al banco;
el procedimiento de cancelación;
los gastos de amortización y registro;
la existencia de otros embargos o limitaciones.

Si el inmueble está embargado o existe una prohibición de disponer, una compraventa ordinaria puede no ser segura.

Información registral y catastral

La descripción del Registro de la Propiedad debe compararse con la información del Catastro y con el estado físico del inmueble.

Es necesario revisar especialmente:

la superficie;
la distribución;
las terrazas;
las plazas de aparcamiento;
los trasteros;
la parcela;
la piscina;
las ampliaciones;
las construcciones adicionales.

Las diferencias entre superficie útil, construida y catastral no siempre significan que exista una infracción, pero deben entenderse antes de comprar.

Si el estado real difiere considerablemente de la documentación, debe determinarse si las modificaciones pueden legalizarse y quién asumirá los gastos.

Reformas y ampliaciones no autorizadas

En las viviendas de segunda mano es frecuente encontrar obras realizadas sin las licencias necesarias.

Por ejemplo:

cierre de una terraza;
unión de habitaciones;
modificación de la cocina o el baño;
ampliación de una vivienda;
construcción de una piscina;
conversión de un garaje;
división de una propiedad en varias unidades;
cambio de uso del inmueble.

La aparición de una modificación en el Catastro o en el Registro no siempre acredita su plena legalidad urbanística.

Antes de comprar deben comprobarse las licencias municipales, la existencia de expedientes de infracción y la posibilidad de utilizar legalmente el inmueble en su estado actual.

Deudas con la comunidad de propietarios

Al comprar un piso debe solicitarse un certificado que acredite el estado de pagos del vendedor con la comunidad de propietarios.

También conviene revisar:

el importe de las cuotas ordinarias;
las derramas aprobadas;
las obras previstas;
el estado de la fachada, la cubierta y el ascensor;
los procedimientos judiciales de la comunidad;
las normas de uso de las zonas comunes;
las restricciones al alquiler.

La vivienda puede responder de determinadas deudas comunitarias del propietario anterior dentro de los límites establecidos por la legislación.

No es recomendable renunciar al certificado de deuda de la comunidad sin una razón jurídica concreta.

IBI y gastos municipales

Debe comprobarse el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI.

El vendedor suele presentar el último recibo. También es conveniente indicar en el contrato cómo se repartirá el impuesto correspondiente al año de la compraventa.

Además, deben revisarse:

las tasas municipales;
las tasas de recogida de residuos;
los gastos municipales relacionados con el aparcamiento;
las cargas urbanísticas;
las contribuciones locales especiales.

La referencia catastral que aparece en el recibo del IBI debe coincidir con la propiedad adquirida.

Inspección técnica de la vivienda

La revisión jurídica no permite conocer el estado físico del piso, la casa o la villa.

Antes de firmar las arras es recomendable realizar una inspección técnica, especialmente cuando el inmueble es antiguo, ha sido reformado recientemente o se encuentra en un edificio con daños visibles.

La inspección puede incluir:

paredes y elementos estructurales;
humedades;
grietas;
cubierta y fachada;
ventanas;
instalación eléctrica;
abastecimiento y evacuación de agua;
calefacción y aire acondicionado;
ventilación;
instalación de gas;
estado de la piscina;
calidad de la reforma.

En un piso también conviene comprobar si las tuberías, terrazas, bajantes y otros elementos son privativos o comunitarios.

Inspección técnica del edificio

Dependiendo de la antigüedad del edificio y de la normativa regional, puede ser obligatoria una inspección técnica periódica.

Debe comprobarse:

si la inspección se ha realizado;
si se han detectado defectos graves;
si existen órdenes obligatorias de reparación;
si las obras ya han sido aprobadas;
quién asumirá los gastos futuros.

Un resultado favorable de la inspección del edificio no sustituye la revisión de la vivienda concreta, pero permite evaluar el estado de los elementos comunes.

Certificado de eficiencia energética

El vendedor debe proporcionar normalmente un certificado de eficiencia energética vigente, salvo que el inmueble esté incluido en una excepción legal.

El certificado refleja la eficiencia energética, pero no garantiza el funcionamiento de la calefacción, el aire acondicionado o el aislamiento.

Una calificación energética baja puede suponer mayores gastos futuros, especialmente en un edificio antiguo.

Contrato de reserva

Una vez acordado el precio, el comprador puede recibir una propuesta para firmar una reserva y entregar una pequeña cantidad con el fin de retirar temporalmente el inmueble del mercado.

El documento debe indicar:

el inmueble exacto;
el precio;
el importe de la reserva;
el plazo de reserva;
las condiciones de devolución;
la fecha límite para firmar las arras;
si la compra depende de la revisión jurídica;
si depende de la financiación hipotecaria.

No deben transferirse fondos sin unas condiciones de devolución establecidas por escrito.

Contrato de arras

Después de revisar la documentación principal, las partes suelen firmar un contrato de arras.

En él se establecen:

el precio del inmueble;
la cantidad entregada;
el tipo de arras;
el plazo máximo para firmar ante notario;
la forma de pago;
el estado de la propiedad;
la cancelación de las cargas;
los muebles incluidos;
la entrega libre de ocupantes;
las consecuencias del desistimiento.

En las arras penitenciales, el comprador normalmente pierde la cantidad entregada si desiste sin una causa protegida, mientras que el vendedor debe devolver el doble.

Por ello, el contrato debe firmarse después de revisar la propiedad o debe incluir condiciones que permitan recuperar el dinero si se detectan problemas graves.

Compra con hipoteca

Una vivienda de segunda mano puede comprarse mediante financiación hipotecaria.

El banco suele analizar:

los ingresos del comprador;
su nivel de endeudamiento;
el origen de los fondos;
el valor de la propiedad;
la situación jurídica del inmueble;
la tasación bancaria.

Si el comprador depende de la financiación, el contrato de arras debe contener una condición hipotecaria específica.

Debe establecer:

el importe del préstamo necesario;
el porcentaje mínimo de financiación;
el plazo para obtener la decisión del banco;
las consecuencias de una tasación baja;
los documentos que acrediten la denegación;
el procedimiento para devolver la cantidad entregada.

Sin esta condición, la denegación de la hipoteca puede provocar la pérdida de las arras.

Impuestos en la compra de segunda mano

El comprador de una propiedad de segunda mano normalmente paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ITP.

El tipo aplicable depende de la comunidad autónoma, del precio de compra y de las posibles reducciones o bonificaciones.

También deben incluirse en el presupuesto:

los gastos notariales;
el Registro de la Propiedad;
el asesoramiento jurídico;
la tasación bancaria;
la inspección técnica;
los poderes notariales;
las traducciones oficiales;
las comisiones bancarias.

El presupuesto completo debe calcularse antes de firmar las arras.

Firma ante notario

Después de revisar los documentos y cumplir las condiciones contractuales, el comprador y el vendedor firman la escritura pública de compraventa ante notario.

Antes de la firma deben comprobarse:

la identidad y las facultades de las partes;
el precio final;
todos los pagos anteriores;
la descripción del inmueble;
la situación de las cargas;
el certificado de deuda comunitaria;
el pago del IBI;
la entrega de las llaves;
la existencia de inquilinos;
los muebles y equipamientos incluidos.

La escritura pública formaliza la operación y permite presentar la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

Pago del precio

El precio final puede abonarse mediante:

cheque bancario;
transferencia;
pago directo de una parte al banco del vendedor;
una combinación de varios medios.

Todos los pagos deben quedar debidamente documentados.

Si el vendedor no es residente fiscal en España, deben comprobarse con antelación las retenciones fiscales aplicables y su procedimiento de ingreso.

También es necesario acordar quién paga los gastos relacionados con la cancelación de la hipoteca y la preparación de los documentos del vendedor.

Inscripción de la propiedad

Después de firmar la escritura, pagar los impuestos y presentar los documentos necesarios, la propiedad se inscribe a nombre del comprador.

La inscripción protege al comprador frente a reclamaciones de terceros y frente a cargas posteriores relacionadas con el vendedor.

Una vez completado el proceso, el comprador recibe la confirmación de que su derecho ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Entrega de llaves y cambio de suministros

El comprador suele recibir las llaves el día de la firma, salvo que el contrato establezca otra fecha.

Después debe:

cambiar la titularidad de la electricidad;
cambiar los contratos de agua y gas;
notificar la compra a la comunidad;
actualizar los datos del IBI;
contratar un seguro;
registrar las lecturas de los contadores;
recibir mandos, tarjetas y llaves;
conservar la documentación técnica.

Se recomienda dejar constancia de las lecturas y del estado del inmueble en el momento de la entrega.

Compra de una propiedad con inquilino

Si el inmueble está alquilado, el comprador debe revisar:

la duración del contrato;
la renta;
la fianza;
las posibles deudas;
los derechos del arrendatario;
la posibilidad de recuperar la vivienda;
los derechos de adquisición preferente;
la continuidad del alquiler después de la venta.

La promesa verbal de que el inquilino abandonará la propiedad no es suficiente.

Si el inmueble debe entregarse libre de ocupantes, esta condición debe incluirse expresamente en las arras y en la escritura pública.

Principales riesgos de la vivienda de segunda mano

Los riesgos más frecuentes son:

una hipoteca o un embargo no detectados;
un vendedor sin facultades suficientes;
deudas con la comunidad;
derramas importantes ya aprobadas;
reformas no autorizadas;
diferencias de superficie;
defectos técnicos;
la existencia de un inquilino;
la ausencia de una condición hipotecaria;
un plazo de firma demasiado corto;
el pago a una persona no autorizada;
promesas verbales no incluidas en el contrato.

La revisión jurídica y técnica debe completarse antes de entregar una cantidad importante.

Errores habituales del comprador

Los errores más frecuentes son:

elegir la propiedad solo por su apariencia;
firmar una reserva sin condiciones de devolución;
utilizar una Nota Simple antigua;
renunciar al certificado de deuda comunitaria;
no comprobar las reformas;
subestimar el coste de las obras;
depender de una hipoteca sin una cláusula protectora;
no preparar un inventario de muebles;
firmar las arras antes de revisar la documentación;
transferir fondos a un intermediario no autorizado;
actuar sin representación independiente.

El agente del vendedor representa los intereses del vendedor. El comprador debe contar con asesoramiento jurídico propio.

Cómo comprar una vivienda de segunda mano con seguridad

Una compra segura normalmente requiere:

Obtener la documentación del vendedor.
Solicitar una Nota Simple actualizada.
Comprobar al propietario y todas las cargas.
Comparar el Registro, el Catastro y el estado real.
Revisar las deudas comunitarias y municipales.
Estudiar la documentación de la comunidad.
Realizar una inspección técnica.
Verificar la legalidad de las reformas.
Evaluar la financiación hipotecaria.
Preparar un contrato de arras individualizado.
Comprobar los datos bancarios del receptor.
Formalizar la compraventa ante notario.
Pagar los impuestos e inscribir la propiedad.

Conclusión

Comprar una vivienda de segunda mano en España implica mucho más que elegir el inmueble y negociar el precio. Es necesario comprobar al propietario, las cargas, las deudas, el estado técnico y la legalidad de las modificaciones realizadas.

La principal regla para una compra segura es no firmar las arras ni transferir una cantidad importante hasta completar la revisión jurídica o incluir condiciones adecuadas de protección.

Debe prestarse especial atención a la Nota Simple, las hipotecas, las deudas comunitarias, la documentación municipal, el estado técnico y las condiciones de la financiación hipotecaria.

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Ayudamos a seleccionar el inmueble, comprobar al vendedor y la documentación, organizar la revisión técnica, preparar el contrato de arras, coordinar la hipoteca, formalizar la operación ante notario e inscribir la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano en España?

El comprador normalmente paga el ITP. El tipo depende de la comunidad autónoma, del precio y de las posibles reducciones.

¿Qué debe comprobarse en la Nota Simple?

El propietario, la descripción del inmueble, las hipotecas, los embargos, las servidumbres, las limitaciones y otros derechos inscritos.

¿Se puede comprar una vivienda si el vendedor todavía tiene una hipoteca?

Sí, siempre que se acuerde previamente el procedimiento para amortizarla y cancelarla registralmente.

¿Es necesaria una inspección técnica?

Es especialmente recomendable en inmuebles antiguos o reformados, casas y villas, y cuando existen defectos visibles.

¿Qué es una derrama?

Es una aportación extraordinaria aprobada por la comunidad para financiar reparaciones u otros gastos comunes.

¿Se devuelven las arras si el banco deniega la hipoteca?

Solo si el contrato contiene una condición de financiación correctamente redactada o las partes han acordado otro procedimiento de devolución.

¿Quién responde de las deudas con la comunidad de propietarios?

El vendedor debe acreditar su situación de pagos, aunque el inmueble puede responder de determinadas deudas anteriores dentro de los límites legales.

¿Es obligatorio inscribir la compra en el Registro de la Propiedad?

La inscripción protege de forma importante el derecho del comprador y es muy recomendable después de la firma y el pago de los impuestos.

Comprar una vivienda de segunda mano en España