Comprar una vivienda de segunda mano en España
Etapas de la operación, revisión del inmueble, impuestos y principales riesgosComprar una vivienda de segunda mano en España permite elegir...
Documentos, etapas de la operación, impuestos, hipoteca y principales riesgos
Un ciudadano extranjero puede comprar en España un piso, una casa, una villa, un terreno o una propiedad comercial sin disponer de un permiso de residencia español ni ser residente fiscal en el país.
El procedimiento de compra es, en general, similar al de un residente. Sin embargo, el no residente debe obtener previamente el NIE, preparar la documentación relativa a sus ingresos y al origen de los fondos, superar los controles bancarios y tener en cuenta la tributación posterior de la propiedad.
La compra de un inmueble no concede automáticamente un permiso de residencia, la residencia fiscal ni el derecho a vivir permanentemente en España. La propiedad y la situación migratoria se regulan de forma independiente.
Antes de firmar un contrato de arras y transferir una cantidad importante, se recomienda completar la revisión jurídica del inmueble, confirmar que los fondos pueden transferirse y calcular el presupuesto total de la operación.
Quién se considera no residente
En el contexto de una compraventa inmobiliaria, se considera normalmente no residente a la persona que no vive de forma permanente en España y no tiene la condición de residente fiscal español.
La nacionalidad y la residencia fiscal son conceptos diferentes. Un ciudadano extranjero puede ser residente fiscal en España, mientras que un ciudadano español puede ser residente fiscal en otro país.
La titularidad de una propiedad tampoco determina la residencia. Una persona puede ser propietaria de un inmueble en España y continuar viviendo y pagando sus principales impuestos en otro país.
Después de comprar, el no residente puede tener determinadas obligaciones fiscales en España incluso cuando la propiedad no se alquila.
Puede un no residente comprar una propiedad en España
Para una compraventa inmobiliaria ordinaria, un extranjero no necesita disponer de un permiso de residencia español.
Un no residente puede adquirir:
- un piso;
- una casa o una villa;
- un adosado;
- una vivienda de obra nueva;
- una propiedad de segunda mano;
- un terreno;
- un local comercial;
- un edificio;
- una propiedad destinada al alquiler.
El comprador debe completar la revisión jurídica habitual, cumplir las normas de identificación y acreditar el origen lícito del dinero.
Las posibles dificultades no suelen derivarse de la condición de no residente, sino de la nacionalidad, las restricciones bancarias, las sanciones, el control de divisas, las exigencias de cumplimiento normativo o las características del inmueble.
Es necesario obtener el NIE
Para formalizar la compra, el ciudadano extranjero necesita un Número de Identidad de Extranjero — NIE.
El NIE es un número personal de identificación utilizado en las relaciones con las administraciones españolas, el notario, la Agencia Tributaria, los bancos y el Registro de la Propiedad.
La compra de una propiedad constituye un motivo económico para solicitar el NIE.
El NIE no es un permiso de residencia y no concede por sí solo el derecho a vivir o trabajar permanentemente en España.
Cómo obtener el NIE
El NIE puede solicitarse:
- en España ante la policía o la oficina de extranjería correspondiente;
- en un consulado de España en el país de residencia;
- mediante un representante con poder notarial, cuando el procedimiento lo permita.
La solicitud normalmente requiere:
- un pasaporte vigente;
- el formulario correspondiente;
- una justificación del motivo de la solicitud;
- el comprobante de pago de la tasa;
- un poder notarial si actúa un representante.
El plazo depende del lugar de presentación, la disponibilidad de citas y la carga de trabajo de la administración. Conviene iniciar el trámite antes de fijar la fecha definitiva de la firma notarial.
Es necesaria una cuenta bancaria española
Una cuenta bancaria española no siempre es un requisito legal obligatorio para comprar, pero facilita considerablemente la operación y la gestión posterior del inmueble.
Puede utilizarse para:
- pagar impuestos;
- abonar los suministros;
- pagar las cuotas de la comunidad;
- amortizar la hipoteca;
- pagar el seguro;
- abonar el impuesto municipal IBI;
- recibir ingresos de alquiler.
El banco realizará controles de conocimiento del cliente y podrá solicitar información sobre la residencia fiscal, los ingresos, la actividad profesional y el origen de los fondos.
Es recomendable iniciar la apertura de la cuenta con antelación, ya que la revisión de los documentos de un no residente puede tardar más.
Justificación del origen de los fondos
Uno de los principales pasos de una compra realizada por un no residente es la revisión bancaria y jurídica del origen del capital.
Dependiendo de la situación, pueden solicitarse:
- declaraciones fiscales;
- extractos bancarios;
- certificados salariales;
- contrato de trabajo;
- documentación sobre la actividad empresarial;
- contrato de venta de otra propiedad;
- documentos relativos a dividendos;
- acreditación de una herencia o donación;
- cuentas anuales de una sociedad;
- justificantes de ahorros;
- acreditación del pago de impuestos.
Los documentos deben explicar no solo el nivel general de ingresos, sino también la procedencia de la cantidad concreta utilizada en la compra.
Si el dinero procede de un familiar, una empresa o varias cuentas, conviene documentar previamente el fundamento económico de cada transferencia.
Transferencia internacional de los fondos
Antes de firmar las arras, el comprador debe confirmar que el dinero podrá transferirse a España dentro del plazo previsto.
Es necesario comprobar:
- los límites del banco emisor;
- las exigencias del banco receptor;
- las restricciones de divisas;
- las comisiones;
- el plazo de la transferencia;
- la necesidad de avisar previamente al banco;
- la coincidencia entre el titular de la cuenta y el comprador;
- los documentos requeridos por cumplimiento normativo.
Una transferencia elevada puede quedar temporalmente retenida hasta que se aporte documentación adicional.
Por este motivo, no se recomienda fijar un plazo demasiado corto entre la firma de las arras y la escritura ante notario.
Principales etapas de la compra
La compra de una propiedad por un no residente suele incluir:
- Definir el objetivo, el presupuesto y la región.
- Elegir el inmueble.
- Obtener el NIE.
- Preparar la cuenta bancaria y los justificantes del origen de los fondos.
- Realizar la revisión jurídica.
- Organizar una inspección técnica cuando sea necesaria.
- Firmar una reserva o un contrato de arras.
- Preparar la financiación hipotecaria.
- Firmar la escritura pública ante notario.
- Pagar los impuestos.
- Inscribir la propiedad.
- Cambiar la titularidad de los suministros.
Antes de comprar es especialmente importante comprobar las características jurídicas del inmueble, el propietario registral y las cargas mediante una Nota Simple actualizada.
Revisión jurídica del inmueble
La condición de no residente no modifica las principales reglas de revisión de una propiedad española.
Es necesario comprobar:
- quién es el propietario registral;
- si el vendedor tiene facultades suficientes;
- si existen hipotecas o embargos;
- si la superficie real coincide con la documentación;
- si las reformas y ampliaciones son legales;
- si existen deudas con la comunidad;
- si se ha pagado el IBI;
- si hay inquilinos u otros ocupantes;
- si existen limitaciones de uso;
- si la plaza de aparcamiento y el trastero están incluidos.
La Nota Simple ofrece información básica sobre el propietario, las características inscritas y las cargas registrales.
La revisión debe completarse antes de entregar una cantidad importante. Como alternativa, el contrato debe permitir al comprador desistir y recuperar el dinero si se detectan problemas relevantes.
Reserva y contrato de arras
Después de elegir el inmueble, el comprador puede firmar un documento de reserva y entregar una pequeña cantidad para retirarlo temporalmente del mercado.
El documento debe indicar:
- la propiedad exacta;
- el precio acordado;
- el importe de la reserva;
- el plazo de reserva;
- las condiciones de devolución;
- si la operación depende de la revisión jurídica;
- si depende de la financiación hipotecaria.
Después de revisar la documentación, las partes suelen firmar un contrato de arras.
En el formato habitual de arras penitenciales, el comprador pierde la cantidad entregada si desiste sin una causa protegida, mientras que el vendedor debe devolver el doble si decide no vender.
El no residente debe asegurarse de que el contrato concede tiempo suficiente para obtener el NIE, superar los controles bancarios y transferir los fondos.
Compra mediante poder notarial
Un no residente puede organizar la compra sin permanecer en España mediante un poder notarial a favor de un representante.
El representante puede quedar autorizado para:
- obtener el NIE;
- realizar gestiones bancarias;
- firmar las arras;
- firmar la escritura pública;
- formalizar una hipoteca dentro de los límites acordados;
- pagar impuestos;
- inscribir la propiedad;
- cambiar los suministros.
Un poder otorgado fuera de España debe cumplir normalmente los requisitos formales para el reconocimiento de documentos extranjeros y puede necesitar una traducción oficial.
Las facultades deben redactarse con precisión. Una fórmula general puede no ser suficiente para determinadas actuaciones bancarias o notariales.
Hipoteca para no residentes
Los bancos españoles pueden conceder hipotecas a extranjeros no residentes, aunque las condiciones suelen ser más estrictas que para quienes viven permanentemente en España.
La entidad suele analizar:
- el país de residencia fiscal;
- la moneda de los ingresos;
- el importe y la estabilidad de los ingresos;
- la actividad profesional;
- los créditos existentes;
- la edad del solicitante;
- el valor y la liquidez del inmueble;
- el importe de la aportación propia;
- el origen de los fondos propios.
Las condiciones se determinan individualmente. El no residente suele necesitar una mayor aportación de capital porque el banco puede financiar un porcentaje inferior al aplicado a la vivienda habitual de un residente.
La cuota mensual depende del importe, el tipo de interés, el plazo y el sistema de amortización.
Documentos necesarios para la hipoteca
El banco puede solicitar:
- pasaporte;
- NIE;
- justificante de domicilio;
- declaraciones fiscales;
- certificados de ingresos;
- contrato de trabajo;
- extractos bancarios;
- historial crediticio;
- información sobre deudas existentes;
- documentación de la empresa para empresarios;
- contrato de arras;
- Nota Simple del inmueble;
- tasación bancaria.
Los documentos emitidos en otro país pueden requerir traducción.
Una valoración preliminar del banco no garantiza la aprobación final. La decisión definitiva suele tomarse después de revisar el inmueble, la tasación y el expediente completo.
Condición hipotecaria en el contrato
Cuando la compra depende de la financiación, debe indicarse expresamente en el contrato de arras.
La cláusula debe establecer:
- el importe del préstamo necesario;
- el porcentaje mínimo de financiación;
- el plazo para obtener la decisión del banco;
- las consecuencias de una tasación baja;
- la forma de acreditar la denegación;
- el procedimiento para devolver las arras.
Sin una condición específica, la denegación del banco puede no liberar al comprador de sus obligaciones y provocar la pérdida de la cantidad entregada.
Impuestos en la compra de una propiedad
El régimen fiscal depende principalmente del tipo de inmueble y de la naturaleza de la transmisión, no de la condición de residente del comprador.
En una propiedad de segunda mano se paga normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ITP. El tipo lo determina la comunidad autónoma.
En la primera transmisión de una vivienda nueva por parte de un promotor se aplican normalmente:
- IVA del 10%;
- AJD según el tipo regional correspondiente.
También deben incluirse en el presupuesto:
- gastos notariales;
- Registro de la Propiedad;
- asesoramiento jurídico;
- tasación bancaria;
- inspección técnica;
- traducciones;
- poder notarial;
- comisiones por pagos internacionales.
La reserva total para impuestos y gastos asociados debe calcularse antes de firmar las arras.
Impuestos anuales después de la compra
Después de formalizar la adquisición, el propietario no residente puede tener varias obligaciones periódicas.
Entre ellas se encuentran:
- el impuesto municipal IBI;
- las cuotas de la comunidad de propietarios;
- el Impuesto sobre la Renta de no Residentes — IRNR;
- el impuesto sobre los ingresos de alquiler si la propiedad se alquila;
- el seguro y los suministros.
Una persona física no residente que utiliza una propiedad urbana para uso propio o la mantiene vacía normalmente declara una renta inmobiliaria imputada mediante el Modelo 210.
Si la propiedad se alquila, los ingresos también deben declararse en España. El cálculo aplicable depende de la residencia fiscal del propietario, los convenios de doble imposición y las normas vigentes.
Alquiler de la propiedad
Antes de comprar un inmueble como inversión debe comprobarse:
- si el tipo de alquiler previsto está permitido;
- la normativa autonómica y municipal;
- las reglas de la comunidad;
- si se necesita una licencia;
- la renta de mercado;
- los gastos de explotación;
- la tributación de los ingresos;
- los costes de gestión.
Ser propietario de un inmueble no concede automáticamente el derecho a explotarlo como alojamiento turístico.
El cálculo de la inversión debe incluir, además del alquiler esperado, los periodos sin ocupación, reparaciones, gestión, seguro, suministros e impuestos.
Compra de una propiedad y permiso de residencia
La compra de una propiedad no concede automáticamente al no residente el derecho a vivir en España.
La situación migratoria se tramita por separado y depende de la nacionalidad, el motivo de la residencia, los ingresos, el trabajo, la actividad empresarial u otra base legal.
Los ciudadanos de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo y de Suiza siguen su propio procedimiento de registro cuando viven en España durante más de tres meses.
Los ciudadanos de otros países deben elegir una vía migratoria adecuada con independencia de que sean propietarios de un inmueble.
Residencia fiscal después de la compra
La titularidad de una propiedad en España no convierte automáticamente a una persona en residente fiscal español.
Sin embargo, la duración de la estancia, el centro de los intereses económicos y las circunstancias familiares pueden influir en la determinación de la residencia fiscal.
El comprador que planee pasar una parte importante del año en España, desarrollar aquí una actividad empresarial o trasladar a su familia debería obtener asesoramiento fiscal previamente.
Esto es especialmente importante para propietarios de empresas extranjeras, cuentas de inversión, varias propiedades o ingresos obtenidos en distintos países.
Principales riesgos para el no residente
Los riesgos más frecuentes son:
- firmar documentos sin una traducción independiente;
- transferir el dinero antes de la revisión jurídica;
- retrasos en la obtención del NIE;
- bloqueo o demora de una transferencia internacional;
- documentación incompleta sobre el origen de los fondos;
- ausencia de una condición hipotecaria;
- cálculo incorrecto de impuestos y gastos;
- compra de una propiedad con reformas ilegales;
- deudas y cargas ocultas;
- esperar que la compra conceda automáticamente la residencia;
- no organizar el cumplimiento fiscal después de la compra.
La mayoría de estos riesgos pueden reducirse preparando la documentación y la estructura financiera antes de entregar las arras.
Errores habituales de los compradores
Los no residentes suelen cometer los siguientes errores:
- fijarse únicamente en el precio anunciado;
- no reservar fondos para los gastos adicionales;
- firmar el contrato estándar del vendedor;
- aceptar un plazo de formalización demasiado corto;
- no comprobar si la transferencia internacional puede realizarse;
- no incluir una cláusula hipotecaria;
- utilizar al agente del vendedor como único asesor;
- no realizar una inspección técnica;
- olvidar la obligación anual del IRNR;
- no organizar la gestión del inmueble después de la compra.
El comprador debe disponer de un abogado o representante independiente cuya responsabilidad sea proteger sus intereses.
Cómo puede comprar con seguridad un no residente
El procedimiento recomendado es:
- Definir el objetivo de la compra y el presupuesto total.
- Preparar los documentos de ingresos y origen de fondos.
- Obtener el NIE.
- Confirmar la cuenta bancaria y la transferencia internacional.
- Elegir la propiedad.
- Obtener una Nota Simple actualizada.
- Completar la revisión jurídica y técnica.
- Acordar las condiciones de la reserva y las arras.
- Obtener la decisión hipotecaria cuando sea necesaria.
- Firmar la escritura pública ante notario.
- Pagar los impuestos.
- Inscribir la propiedad.
- Organizar los suministros y el cumplimiento fiscal posterior.
Después de firmar la escritura y pagar los impuestos, se recomienda inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad, ya que la inscripción aporta una protección jurídica adicional.
Conclusión
Comprar una propiedad en España como no residente es una operación plenamente posible, pero requiere preparar con antelación la documentación, la estructura bancaria y la planificación fiscal.
El comprador debe obtener el NIE, acreditar el origen de los fondos, revisar el inmueble, calcular el presupuesto completo, acordar las condiciones hipotecarias y prever los impuestos futuros.
Debe prestarse especial atención al contrato de arras, los plazos de las transferencias internacionales, los controles bancarios y la tributación anual del no residente después de la compra.
La principal regla para una operación segura es no transferir una cantidad importante antes de completar una revisión jurídica independiente y confirmar que el comprador podrá cumplir todas sus obligaciones financieras y documentales dentro del plazo acordado.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un no residente comprar una propiedad en España?
Sí. No se necesita un permiso de residencia español, pero el comprador debe disponer de NIE, documentos de identificación y justificantes del origen de los fondos.
¿La compra de una propiedad concede un permiso de residencia?
No. La propiedad y la situación migratoria se regulan por separado.
¿Es obligatorio abrir una cuenta bancaria española?
No en todos los casos, pero facilita considerablemente los pagos, los impuestos, los suministros y las cuotas hipotecarias.
¿Puede un no residente obtener una hipoteca?
Sí. Los bancos españoles estudian solicitudes de no residentes, aunque normalmente exigen una mayor aportación propia y documentación completa de los ingresos.
¿Qué impuestos se pagan al comprar?
Una propiedad de segunda mano suele tributar por ITP. La primera transmisión de una vivienda nueva suele tributar por IVA del 10% y AJD regional.
¿Paga impuestos el no residente si no alquila la propiedad?
Una persona física no residente suele declarar una renta imputada por una propiedad urbana de uso propio o vacía mediante el Modelo 210.
¿Puede comprarse la propiedad a distancia?
Sí. Las principales actuaciones pueden ser realizadas por un representante mediante un poder notarial correctamente redactado.
¿Debe inscribirse la compra?
La inscripción ofrece protección jurídica al comprador y es muy recomendable después de la firma notarial y el pago de los impuestos.
