Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir libremente propiedades residenciales y comerciales en España. No es necesario tener la nacionalidad española ni un permiso de residencia: el comprador puede ser residente o no residente, una persona física o una sociedad extranjera.
Sin embargo, la compra de una propiedad por parte de un extranjero presenta determinadas particularidades. Es necesario obtener el NIE, preparar la documentación que acredite el origen de los fondos, superar los controles bancarios, calcular correctamente los impuestos y realizar una revisión jurídica del inmueble antes de entregar una cantidad importante en concepto de arras.
España no establece prohibiciones generales para la compra de propiedades por ciudadanos extranjeros. El comprador puede adquirir un piso, una casa, una villa, un terreno, un local comercial o un activo destinado a generar ingresos.
Una vez formalizada la operación, los derechos de propiedad del comprador extranjero están protegidos en las mismas condiciones jurídicas que los de un propietario español. No obstante, las obligaciones fiscales y los requisitos bancarios pueden variar según el comprador sea residente fiscal en España o no residente.
La propiedad puede adquirirse para residencia habitual, vacaciones, alquiler de larga duración, inversión o conservación del capital.
No es necesario disponer de un permiso de residencia en España para comprar una propiedad. Un extranjero puede ser propietario de un inmueble sin residir permanentemente en el país.
Sin embargo, la propiedad no concede automáticamente el derecho a residir o trabajar en España. Desde el 3 de abril de 2025 quedaron derogadas las disposiciones que permitían conceder nuevos visados y autorizaciones de residencia para inversores inmobiliarios. Por tanto, la compra de una propiedad ya no constituye por sí sola una vía para obtener la denominada Golden Visa.
Quienes tengan previsto trasladarse a España deben analizar por separado una vía migratoria adecuada, como el visado para nómadas digitales, la residencia no lucrativa, un permiso de trabajo, la residencia por motivos familiares u otra opción prevista por la ley.
Para formalizar la compra, el extranjero necesita un NIE — Número de Identidad de Extranjero. Se trata del número personal utilizado en los principales procedimientos administrativos y fiscales de los extranjeros en España.
El NIE es necesario para:
La solicitud puede presentarse personalmente en España, a través de un consulado español o mediante un representante autorizado con poder notarial.
La obtención del NIE no equivale a obtener la residencia y no concede el derecho a vivir en España. Se trata únicamente de un número de identificación.
La estructura de los pagos depende de cada operación, aunque normalmente se recomienda que el comprador extranjero abra una cuenta en un banco español. Esta cuenta puede utilizarse para pagar impuestos, suministros, seguros, cuotas de la comunidad de propietarios y otros gastos relacionados con el inmueble.
Una de las fases más importantes es acreditar el origen legítimo de los fondos. Los bancos españoles, los notarios y los demás participantes en la operación deben cumplir las normas de control financiero y prevención del blanqueo de capitales.
Al comprador se le pueden solicitar:
Es recomendable preparar estos documentos con antelación. Si el banco no puede verificar el origen del dinero, la transferencia puede retrasarse y la firma de la operación puede tener que aplazarse.
Debe prestarse especial atención a las transferencias procedentes de países, divisas o entidades financieras sujetos a procedimientos reforzados de control.
Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros, incluidos los no residentes. Sin embargo, las condiciones para un no residente suelen ser más conservadoras.
El banco analiza:
Un no residente suele necesitar una mayor aportación de capital propio que un residente. Además, debe disponer de fondos suficientes para pagar los impuestos y los gastos de la operación, que normalmente no quedan cubiertos en su totalidad por la financiación hipotecaria.
Si la compra depende de la aprobación de una hipoteca, esta condición debe incluirse en el contrato de reserva o en el contrato de arras. De lo contrario, la negativa del banco podría provocar la pérdida de la cantidad entregada.
Antes de firmar el contrato de arras, el comprador extranjero debe realizar una revisión jurídica independiente de la propiedad.
Uno de los documentos principales es la nota simple del Registro de la Propiedad. En ella constan el propietario registral, las características inscritas del inmueble, las hipotecas, los embargos y otras posibles cargas.
También es necesario comprobar:
En la compra de una propiedad de obra nueva deben revisarse el promotor, la titularidad del terreno, la licencia de obras, la documentación técnica, los plazos de entrega y las garantías de las cantidades anticipadas.
El abogado o representante jurídico del comprador debe actuar con independencia del vendedor, del promotor y de la agencia que represente a la parte vendedora.
Una vez elegido el inmueble, el comprador suele firmar un contrato de reserva y entregar una cantidad acordada. El documento debe indicar claramente el precio, el plazo de reserva, las condiciones de devolución del dinero y las obligaciones del vendedor.
Tras completar la revisión jurídica, puede firmarse un contrato de arras.
Este documento suele establecer:
No debe firmarse un contrato de arras sin comprender las consecuencias de una posible retirada. Si el comprador renuncia sin una causa prevista en el contrato, puede perder las arras. Si el vendedor se retira, normalmente debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Los impuestos que paga el comprador dependen principalmente del tipo de propiedad y de su ubicación, no de su nacionalidad.
En la compra de una vivienda nueva a un promotor se aplica normalmente el IVA al tipo del 10%. También se paga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD, cuyo tipo determina cada comunidad autónoma. Los inmuebles comerciales y determinados tipos de propiedades pueden estar sujetos a un IVA del 21%.
En la compra de una propiedad de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP. El tipo aplicable depende de la comunidad autónoma y, en algunos casos, del valor del inmueble o de las circunstancias del comprador.
Además de los impuestos, deben tenerse en cuenta:
El comprador debe disponer de una reserva adicional sobre el precio de la propiedad. El presupuesto exacto debe calcularse individualmente según la región, el tipo de inmueble y la estructura de la operación.
El propietario extranjero debe pagar anualmente el IBI, además de los suministros, el seguro y las cuotas de la comunidad de propietarios.
Si el propietario continúa siendo no residente fiscal en España, pueden surgir obligaciones relacionadas con el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El régimen fiscal depende de si el inmueble se utiliza personalmente, permanece vacío o se alquila.
Los ingresos obtenidos por el alquiler de una propiedad en España deben declararse. Las reglas de cálculo pueden depender del país de residencia fiscal del propietario y del convenio aplicable para evitar la doble imposición.
En el caso de propiedades de elevado valor, también debe analizarse por separado la posible aplicación del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
El comprador extranjero puede adquirir una propiedad sin estar presente personalmente en todas las fases.
Para ello puede otorgar un poder notarial a un abogado o a otro representante autorizado. Según las facultades concedidas, el representante puede:
El poder puede formalizarse en España, en un consulado español o ante un notario del país de residencia del comprador. En este último caso, puede ser necesaria la apostilla o legalización consular y una traducción oficial al español.
La mayoría de los compradores extranjeros adquieren propiedades residenciales a título personal. Esta estructura suele ser más sencilla para formalizar la operación, gestionar la cuenta bancaria y utilizar posteriormente el inmueble.
La compra mediante una sociedad puede considerarse cuando se adquieren propiedades comerciales, varios activos de inversión, un hotel, un edificio completo o un proyecto de promoción inmobiliaria.
Sin embargo, la titularidad mediante una sociedad no siempre reduce la carga fiscal total. La empresa debe llevar contabilidad, presentar declaraciones y demostrar su actividad económica.
Antes de elegir la estructura de compra, es necesario comparar los impuestos aplicables a la adquisición, la tenencia, los ingresos por alquiler y una futura venta.
El principal riesgo es transferir dinero antes de completar las comprobaciones jurídicas y bancarias.
Los compradores extranjeros también pueden:
Todos los documentos deben entenderse completamente antes de su firma. Cuando sea necesario, debe utilizarse una traducción escrita o un intérprete independiente.
Un ciudadano extranjero puede comprar libremente una propiedad en España sin disponer de un permiso de residencia. Para que la operación sea segura, es necesario obtener el NIE, preparar la documentación sobre el origen de los fondos, elegir la estructura de financiación adecuada, comprobar la situación jurídica del inmueble y calcular previamente los impuestos y gastos adicionales.
Es importante tener en cuenta que la compra de una propiedad ya no constituye por sí sola una vía para obtener una nueva residencia de inversor. La adquisición del inmueble y el proceso de traslado a España deben tratarse como dos procedimientos independientes.
GG Real Estate Barcelona representa exclusivamente los intereses del comprador y acompaña a los clientes internacionales durante todo el proceso: desde la elección de la región y del inmueble hasta el control bancario, la revisión jurídica, la negociación, la firma notarial y la inscripción de la propiedad.
¿Puede un extranjero sin residencia comprar una propiedad en España?
Sí. No es necesario tener un permiso de residencia español para comprar una propiedad.
¿Necesita un comprador extranjero un NIE?
Sí. El NIE es necesario para firmar la escritura pública, pagar los impuestos e inscribir la propiedad.
¿La compra de una propiedad concede el derecho a residir en España?
No. Desde el 3 de abril de 2025 ya no se conceden nuevos visados ni autorizaciones de residencia para inversores inmobiliarios. Para trasladarse a España se necesita una vía migratoria independiente.
¿Puede un no residente obtener una hipoteca?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque normalmente exigen una mayor aportación inicial y una acreditación detallada de los ingresos.
¿Puede comprarse una propiedad a distancia?
Sí. La operación puede formalizarse mediante un representante autorizado con poder notarial.
