Las casas se compran más rápido que nunca: duran 73 días a la venta

En Madrid, los pisos se compran en los primeros dos meses desde su anuncio, según un informe de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra. 

De acuerdo con el XL Informe sobre el Mercado Inmobiliario de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), en 2024 el tiempo medio para cerrar una transacción de compra-venta ha bajado a 73 días, siendo este el menor registro desde que se empezó a recopilar la información en 2017. Este dato refleja la alta demanda que caracteriza al mercado actual, impulsada por una combinación de la reducción de los tipos de interés, el aumento del importe medio de las hipotecas y la escasez de oferta. En las ciudades donde el mercado está más tenso, la media es incluso inferior. Por ejemplo, en Madrid las viviendas se venden en los primeros dos meses después de ser anunciadas, mientras que en Bilbao y Barcelona los plazos promedio son de 61 y 68 días, respectivamente. 

La rapidez con la que se adquieren las viviendas es un claro indicio de la fiebre inmobiliaria que recorre el país, debido al crecimiento de la demanda, que ha aumentado casi un 40% en el último año, según el informe. "Las propiedades apenas tienen tiempo de aparecer en el mercado antes de que varias ofertas compitan por ellas en una especie de casting", explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra. Mientras el número de compradores ha crecido considerablemente, la oferta ha disminuido en un 10% en el último año, lo que deja a España con un mercado "en ebullición", según el analista. "Lo que estamos viendo es que la demanda sigue presionando mucho más que la oferta, que sigue siendo insuficiente". 

En los últimos 15 años, en España se han formado alrededor de 275,000 nuevos hogares al año, mientras que la oferta de viviendas ha rondado las 120,000 unidades anuales. Si bien esta oferta más limitada era consecuencia del stock de viviendas no vendidas tras la crisis financiera, este stock ha sido absorbido o se encuentra en zonas con baja demanda. Según el último informe del Banco de España, el déficit de viviendas supera las 600,000 unidades, lo que revela un desajuste estructural entre la oferta y la demanda. 

En este contexto, donde la oferta de viviendas es muy limitada, se prevé que la dinámica del mercado continúe. "Sin una política de vivienda coherente y sostenida a lo largo del tiempo, los problemas de accesibilidad para ciertos colectivos vulnerables seguirán siendo un desafío", insiste Montalvo. A nivel internacional, el comportamiento del mercado español contrasta con el de otros países europeos. Mientras que en Alemania y Francia los precios han disminuido debido al enfriamiento económico, en España los precios siguen subiendo con fuerza como consecuencia del impulso de la economía. 

El alto nivel de demanda también ha provocado que los precios sigan una tendencia alcista, con un aumento interanual superior al 10% en 2024 en las viviendas de segunda mano, que constituyen la mayor parte del mercado inmobiliario. Al cierre del año, el precio medio de venta alcanzó los 2.802 euros por metro cuadrado, aún lejos de los niveles de 2007, cuando el precio por metro cuadrado rozó los 3.500 euros. 

Junto con el aumento de precios, el importe medio de las hipotecas ha alcanzado niveles no vistos en 14 años. El año pasado, el promedio de las hipotecas fue de 130.894 euros, con un incremento interanual del 11%. La caída de los tipos de interés ha incentivado el crédito hipotecario, permitiendo a los compradores acceder a préstamos más grandes, aunque aún lejos de los 180.000 euros que se concedían durante la burbuja inmobiliaria. La diferencia no se debe tanto a que las viviendas sean más baratas, sino a que los bancos ahora ofrecen préstamos más moderados. De hecho, los analistas subrayan que el mercado hipotecario español sigue dentro de los límites de la prudencia crediticia. A diferencia de lo que ocurrió antes de la crisis, cuando los bancos otorgaban préstamos con un ratio préstamo-valor superior al 100%, hoy la cautela sigue siendo clave en la concesión de hipotecas.