La votación del Congreso del 2 de octubre de 2026 dejó sin efecto un nuevo paquete de medidas sobre alquileres, prórrogas de contratos, desahucios e inversión inmobiliaria en España.
El 2 de octubre de 2026, el Congreso de los Diputados rechazó la convalidación de dos reales decretos-ley del Gobierno en materia de vivienda - el Real Decreto-ley 26/2026 y el Real Decreto-ley 27/2026. Ambos habían sido publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE) inmediatamente antes de la votación y ya habían entrado en vigor. Sin embargo, al no ser convalidados por el Congreso, perdieron sus efectos jurídicos. Analizamos qué medidas dejan de aplicarse y qué significa esta decisión para el mercado inmobiliario español.
El primer decreto - Real Decreto-ley 26/2026 - fue rechazado por 178 votos frente a 172. PP, Vox, Junts y UPN votaron en contra. El segundo decreto obtuvo todavía menos respaldo: 184 diputados votaron en contra y 166 a favor; en este caso, PNV y Coalición Canaria también se sumaron al rechazo.
Como consecuencia, las nuevas medidas introducidas por ambos decretos han dejado de estar en vigor y vuelve a aplicarse el marco jurídico existente con anterioridad.
El Real Decreto-ley 26/2026 contenía un amplio paquete de modificaciones relacionadas con el alquiler residencial, los desahucios, la fiscalidad y la inversión inmobiliaria.
Entre las medidas más relevantes se encontraba una prórroga extraordinaria de dos años para determinados contratos de alquiler vigentes que vencieran antes de finales de 2028, así como la recuperación de mecanismos especiales para suspender desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta finales de 2030.
El decreto también introducía limitaciones temporales a la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta vigente ya superaba el máximo establecido por el sistema estatal de referencia, no podía incrementarse. En los demás casos, las partes podían acordar una actualización, pero, en ausencia de acuerdo, el incremento no podía superar el 2%. Tras la derogación del decreto, este mecanismo temporal deja de aplicarse.
Otro bloque estaba dedicado a los alquileres de temporada y por habitaciones. Se pretendía establecer criterios más estrictos a escala nacional para los contratos temporales y limitar su utilización como alternativa al arrendamiento de vivienda habitual. También se contemplaban restricciones adicionales sobre el importe total de la renta cuando una vivienda se alquilara por habitaciones.
El Real Decreto-ley 27/2026 tenía una especial relevancia para los propietarios de viviendas en alquiler.
La norma modificaba de forma sustancial las reglas aplicables al vencimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda de larga duración.
Una vez finalizado el periodo mínimo legal del contrato - cinco años si el propietario era una persona física y siete años si era una persona jurídica - se preveía que el alquiler pudiera prorrogarse automáticamente por otro periodo equivalente, salvo que existieran determinados motivos legalmente reconocidos para su terminación.
Además, el propietario tendría que haber comunicado su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de seis meses.
Una de las medidas de mayor impacto establecía que, si el propietario se negaba a renovar el contrato sin una causa justificada prevista legalmente, debía indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a 12 mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda comparable.
Tras el rechazo del decreto, este nuevo sistema de prórrogas automáticas y compensación obligatoria deja de aplicarse.
El Real Decreto-ley 26/2026 no afectaba únicamente a los propietarios particulares, sino también a los operadores profesionales del mercado inmobiliario.
El Gobierno planteaba restricciones temporales para determinadas empresas que adquirieran viviendas o carteras hipotecarias a un precio inferior al 70% de su valor de tasación. Este tipo de operaciones iba a quedar limitado hasta finales de 2028.
También se contemplaban modificaciones en el régimen fiscal de las SOCIMI - sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria - con el objetivo de incentivar que una mayor parte de su parque residencial se destinara al alquiler asequible.
Al quedar sin efecto el Real Decreto-ley 26/2026, estas medidas tampoco continúan vigentes.
Es importante diferenciar los dos decretos rechazados de la normativa de vivienda que ya estaba vigente.
La decisión del Congreso no elimina el sistema de zonas de mercado residencial tensionado ni deroga la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Barcelona y numerosos municipios de Cataluña siguen sujetos, por tanto, a limitaciones específicas en la celebración de nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual.
Dependiendo del caso, la renta inicial de un nuevo contrato puede seguir estando condicionada por el precio del contrato anterior, mientras que los grandes tenedores y determinados inmuebles continúan sujetos al sistema estatal de índices de referencia.
Por este motivo, no sería correcto hablar de una liberalización completa del mercado del alquiler en Barcelona tras la votación del 2 de octubre.
Lo que ha desaparecido son las nuevas restricciones adicionales que el Gobierno intentó introducir a finales de septiembre de 2026. El régimen de regulación del alquiler que ya existía en Cataluña continúa en vigor.
A corto plazo, la decisión del Congreso elimina varias nuevas obligaciones que podían haber tenido un impacto importante en la gestión de viviendas destinadas al alquiler.
Los propietarios no tendrán que aplicar la nueva obligación de compensar al inquilino con el equivalente a 12 mensualidades únicamente por decidir no renovar el contrato una vez finalizado el periodo legal correspondiente.
Tampoco se aplicará el nuevo sistema de prórroga automática del contrato durante otros cinco o siete años.
Asimismo, deja de estar vigente el mecanismo temporal que limitaba al 2% determinadas actualizaciones anuales de la renta cuando no existiera acuerdo entre las partes.
No obstante, los propietarios deben seguir teniendo en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y, en el caso de inmuebles situados en Cataluña, la normativa autonómica y la posible consideración del municipio como zona de mercado residencial tensionado.
Para los inversores inmobiliarios, el resultado de la votación significa que varias restricciones y modificaciones fiscales previstas no se consolidan dentro del marco legislativo.
Esto afecta, entre otras cuestiones, a determinadas limitaciones sobre adquisiciones realizadas por operadores profesionales a precios significativamente inferiores al valor de tasación y a las modificaciones previstas para las SOCIMI.
Sin embargo, para quienes compran una vivienda como inversión en Barcelona sigue existiendo un factor fundamental: la rentabilidad del inmueble no depende únicamente del precio de compra y de la rentabilidad potencial, sino también del tipo de arrendamiento, de la condición del propietario, del contrato anterior y de si el inmueble se encuentra dentro de una zona de mercado residencial tensionado.
Por tanto, el cálculo de rentabilidad de una vivienda destinada a inversión debe considerar no solo la renta potencial de mercado, sino también la renta legalmente aplicable y las condiciones regulatorias concretas de cada inmueble.
El rechazo de los dos decretos no pone fin al debate sobre la regulación de la vivienda en España.
El Gobierno puede presentar nuevas iniciativas legislativas o tratar de negociar una versión modificada de las medidas con los grupos parlamentarios. Junts, por ejemplo, reclamó un texto diferente y planteó eliminar varias de las medidas incluidas en los decretos rechazados.
Por ello, el marco regulatorio relacionado con el alquiler residencial, los contratos temporales y la inversión inmobiliaria puede seguir experimentando cambios.
Para propietarios y compradores, esto refuerza la importancia de tomar decisiones de inversión teniendo en cuenta la legislación efectivamente vigente en el momento de realizar una operación, y no únicamente las iniciativas que se encuentran todavía en fase de negociación política.
La votación del 2 de octubre de 2026 supone un cambio relevante para el mercado inmobiliario español. Los dos paquetes de nuevas medidas no obtuvieron el apoyo suficiente del Congreso, por lo que disposiciones relacionadas con las prórrogas automáticas de los contratos, las compensaciones a los inquilinos, determinadas limitaciones de las rentas y las medidas dirigidas a operadores profesionales dejaron de estar vigentes.
Al mismo tiempo, la regulación del alquiler que ya existía en Barcelona y Cataluña continúa en vigor.
Por ello, para propietarios, compradores e inversores sigue siendo fundamental analizar cada inmueble de forma individual: su ubicación, el contrato de alquiler existente, la condición del propietario, las limitaciones de renta aplicables y el uso previsto de la propiedad.
GG Real Estate Group sigue de cerca los cambios en la legislación inmobiliaria española y analiza su impacto para propietarios, compradores e inversores.
