Hoy en día, el término "inquilino ancla" está bien establecido y es generalmente aceptado entre los profesionales del mercado inmobiliario comercial. Los inquilinos ancla son una o más empresas inquilinos clave en centros comerciales que cumplen ciertos criterios.
Por regla general, las empresas minoristas son inquilinos ancla. En la mayoría de los casos se trata de grandes cadenas de supermercados que se especializan en alimentación y productos afines.
En Rusia, los inquilinos ancla suelen ser Magnit, Pyaterochka, Atak/Auchan y otros. En España, por ejemplo, son Mercadona, Lidl, Supercor y otras.
No es necesario que sean empresas comerciales que se ocupen exclusivamente de productos alimenticios. También son posibles otras especializaciones. Por ejemplo, la marca mundial en el campo de la construcción y reparación Leroy Merlin o las tiendas de deportes europeas Decathlon. Naturalmente, la infraestructura alrededor de un inquilino ancla de este tipo probablemente será diferente de la infraestructura alrededor de una tienda de comestibles.
Es fácil notar que los inquilinos ancla suelen ser empresas de red. De hecho, cualquier propietario de un inmueble comercial sueña con tener este tipo de clientes en su centro comercial o tienda de alquiler en la calle. Esto se debe a que las organizaciones de redes son conocidas por su confiabilidad.
Ellos:
Ejemplos de estos inquilinos en España incluyen los minoristas Mercadona, Carrefour, Consum y Caprabo; establecimientos de comida rápida como McDonald's, KFC y Burger King; así como hoteles Marriot y Sheraton.
Por supuesto, siempre existe una gran competencia entre los propietarios para atraer un cliente de red de alta calidad.
Un inquilino ancla suele ocupar una parte importante del área de un centro comercial y de entretenimiento, normalmente entre el 10% y el 15% o más. Dichos inquilinos buscan celebrar acuerdos especiales con los propietarios que les permitan, si es necesario, aumentar o disminuir su espacio en primer lugar, dependiendo del éxito de su negocio.
Evidentemente, al inquilino ancla se le otorga uno de los mejores lugares del complejo, pero teniendo en cuenta sus características. Los propietarios, por supuesto, están interesados en alquilar otros locales a un precio razonable, por lo que suelen pensar en cómo distribuir de forma óptima el flujo de visitantes.
El principal beneficio de un inquilino ancla que lo diferencia de otros inquilinos en el mismo edificio es su capacidad para atraer tráfico. Es el inquilino ancla el que recibe el principal flujo de visitantes, lo que ayuda a atraer clientes a otros puntos de venta a lo largo del camino.
Sin embargo, esto se aplica principalmente a un público objetivo específico y no a todo tipo de empresas. Por ejemplo, tiene más sentido abrir establecimientos de comida rápida como McDonald's, Burger King o KFC cerca de una universidad que restaurantes exclusivos con estrellas Michelin. En los centros comerciales ocurre lo mismo: el inquilino ancla determina el principal contingente de visitantes, y las empresas del entorno se adaptan a este público.
Para los inversores que estén considerando inversiones en bienes raíces comerciales, investigar la situación de los inquilinos ancla es clave. Es importante no sólo averiguar si dicho inquilino se encuentra en la propiedad, sino también asegurarse de que no planea abandonarla en un futuro próximo.
Muchos inquilinos no pudieron superar con éxito el confinamiento y aún no se han recuperado por completo, lo que afecta a su capacidad para pagar el alquiler al mismo nivel mientras continúan las restricciones. Por lo tanto, los inversores que planifiquen una transacción inmobiliaria deben examinar cuidadosamente cómo el inquilino cumplió con sus obligaciones financieras durante el período 2020-2021.
Los signos de un inquilino ancla exitoso pueden incluir:
Por lo general, encontrar un local espacioso para un gran supermercado no es tarea fácil, ya que la oferta de este tipo de instalaciones en el mercado es limitada. Por lo tanto, los inquilinos ancla a menudo celebran acuerdos con los propietarios para participar en el proyecto en la etapa de construcción del edificio. Estos acuerdos suelen ser de largo plazo.
Es importante que un posible inversor en bienes raíces comerciales examine cuidadosamente cuánto tiempo una empresa en particular ha ocupado un área clave. Los cambios frecuentes de inquilinos son una señal de advertencia que indica posibles problemas con la propiedad.
Los signos de posibles cambios en la situación de los inquilinos ancla también pueden incluir factores indirectos que no están directamente relacionados con la propiedad. Por ejemplo, noticias sobre fusiones y adquisiciones de la empresa principal, sus estados financieros de pérdidas y ganancias y anuncios de ampliación o reducción de plantilla.
Por ejemplo, en enero de 2022, New Balance, empresa dedicada a la producción y venta de calzado deportivo, anunció inesperadamente el cierre de varias decenas de sus tiendas especializadas en toda España. Sin embargo, no todos los propietarios de los locales fueron notificados con antelación de la finalización del contrato de arrendamiento; algunos sólo se enteraron a través de los medios de comunicación.
Esto ha tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario comercial. Por ejemplo, en el centro de Barcelona, un inmueble valorado en 5 millones de euros fue retirado de la venta por el cierre del local del inquilino. Esto pone de relieve que tener una cadena de tiendas no garantiza estabilidad para un inversor. Por lo tanto, es importante monitorear activamente los planes de los inquilinos y sus posibles cambios.
Un inversor debe considerar mucha información sobre este tipo de organizaciones. Sin embargo, la presencia de un inquilino ancla confiable en un centro comercial, a pesar de los posibles matices, puede ser una señal de una inversión exitosa en bienes raíces comerciales junto a él. Para saber qué propiedades comerciales con inquilinos ancla están disponibles para invertir en España, contacte con nuestros especialistas.
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