Nota Simple en España
Qué muestra la información del Registro de la Propiedad y por qué la necesita un compradorLa Nota Simple es uno de los documentos fundamenta...
Qué impuestos paga el comprador de una vivienda, casa o villa
Al comprar una propiedad en España es importante tener en cuenta no solo el precio del inmueble, sino también los impuestos y los gastos adicionales relacionados con la operación.
La fiscalidad depende principalmente de si se adquiere una vivienda de obra nueva directamente al promotor o un inmueble de segunda mano, así como de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad.
Los compradores extranjeros están sujetos, con carácter general, a los mismos impuestos de adquisición que los compradores españoles. La tributación depende del tipo de operación, del inmueble y de su ubicación, y no simplemente de la nacionalidad del comprador.
Por ello, es recomendable calcular el presupuesto total de la compra antes de firmar un contrato de arras o entregar una cantidad a cuenta.
Principales impuestos al comprar una propiedad
Los principales impuestos relacionados con la adquisición de inmuebles en España son:
- ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, aplicable normalmente a inmuebles de segunda mano;
- IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido, aplicable generalmente a viviendas de obra nueva;
- AJD — Actos Jurídicos Documentados, aplicable principalmente a determinadas operaciones, entre ellas la compra de obra nueva.
El ITP y el AJD dependen en gran medida de la regulación de cada comunidad autónoma. Por este motivo, las condiciones fiscales pueden ser diferentes en Cataluña, Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares y otras regiones de España.
Impuesto al comprar una vivienda de segunda mano
Cuando se compra un piso, una casa o una villa de segunda mano, el comprador normalmente paga ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
En una compraventa ordinaria de vivienda usada no se aplica normalmente IVA.
El tipo de ITP depende de la comunidad autónoma.
Algunas comunidades utilizan un tipo fijo, mientras que otras aplican una escala progresiva en función del valor del inmueble.
También pueden existir tipos reducidos para determinadas categorías de compradores, por ejemplo:
- compradores jóvenes;
- familias numerosas;
- personas con discapacidad;
- determinadas viviendas protegidas;
- adquisición de vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos establecidos.
Por ello, antes de comprar es necesario comprobar la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.
Impuestos al comprar una propiedad en Cataluña
En Cataluña se aplica una escala progresiva del ITP para la mayoría de las compraventas inmobiliarias.
Con carácter general se utilizan los siguientes tramos:
- hasta 600.000 € — 10%;
- de 600.000 a 900.000 € — 11%;
- de 900.000 a 1.500.000 € — 12%;
- más de 1.500.000 € — 13%.
Se trata de una escala progresiva. Esto significa que superar un determinado importe no implica que todo el precio de compra tribute al tipo máximo.
También existen tipos reducidos para determinadas categorías de compradores.
En operaciones de inversión, compra de múltiples viviendas o adquisición de edificios residenciales completos pueden aplicarse reglas específicas, por lo que este tipo de operaciones debe analizarse individualmente.
Ejemplo de cálculo del ITP
Supongamos que un comprador adquiere una vivienda de segunda mano en Cataluña por 500.000 €.
Aplicando un tipo del 10%, el impuesto sería:
500.000 € × 10% = 50.000 €
Por tanto, el comprador debería prever aproximadamente 50.000 € únicamente para el pago del ITP.
En inmuebles de mayor valor, el cálculo debe realizarse teniendo en cuenta los distintos tramos de la escala progresiva.
Impuestos al comprar una vivienda de obra nueva
Cuando se adquiere una vivienda nueva directamente al promotor en primera transmisión, el comprador normalmente paga:
- IVA del 10%;
- AJD — Actos Jurídicos Documentados.
El tipo general de IVA aplicable a la vivienda nueva es del 10% en España.
El AJD depende de cada comunidad autónoma y puede variar según la ubicación del inmueble.
Ejemplo de compra de obra nueva
Si una vivienda nueva tiene un precio de 600.000 €, el IVA sería:
600.000 € × 10% = 60.000 €
A esta cantidad debe añadirse el AJD correspondiente.
Por esta razón, la fiscalidad de una vivienda nueva y la de un inmueble de segunda mano deben calcularse de manera diferente.
Qué se considera una vivienda nueva
A efectos fiscales no importa únicamente la antigüedad física del edificio.
El IVA suele aplicarse a la primera transmisión de una vivienda nueva realizada directamente por el promotor.
Si el inmueble ya fue transmitido anteriormente y posteriormente vuelve a venderse, la operación normalmente queda sujeta a ITP.
En algunas operaciones de inversión o compraventas de inmuebles comerciales pueden existir excepciones, por lo que es recomendable determinar el tratamiento fiscal antes de firmar cualquier contrato vinculante.
Qué valor se utiliza para calcular el impuesto
Un error frecuente consiste en pensar que el impuesto siempre se calcula exclusivamente sobre el precio indicado en la escritura de compraventa.
En las operaciones de segunda mano puede ser relevante el valor de referencia establecido por la Administración tributaria.
Cuando dicho valor es superior al precio de compraventa, en determinados casos puede utilizarse como base imponible.
Antes de firmar la operación conviene comprobar:
- el precio de compraventa;
- los datos catastrales;
- la existencia de valor de referencia;
- la base imponible aplicable.
Esta revisión permite evitar costes fiscales inesperados después de la compra.
Pagan más impuestos los compradores extranjeros
La condición de extranjero o no residente no implica, por sí sola, un impuesto de adquisición superior.
Un comprador no residente paga generalmente los mismos impuestos principales:
- ITP en inmuebles de segunda mano;
- IVA y AJD en viviendas de obra nueva.
Sin embargo, después de la adquisición pueden existir diferencias entre las obligaciones fiscales de residentes y no residentes.
Un propietario no residente deberá tener en cuenta también la fiscalidad derivada de la tenencia del inmueble y, en su caso, de los ingresos por alquiler.
Hay un impuesto especial si se compra para obtener residencia
La compra de una propiedad y la obtención de residencia legal en España son cuestiones diferentes.
Los impuestos de adquisición no se reducen simplemente porque el comprador tenga previsto vivir en España o solicitar algún tipo de residencia.
La tributación depende del tipo de operación y de la comunidad autónoma.
Otros gastos relacionados con la compra
Además de los impuestos, el comprador debe prever otros gastos de la operación.
Entre ellos pueden encontrarse:
- notaría;
- Registro de la Propiedad;
- asesoramiento jurídico independiente;
- gastos bancarios;
- tasación para la hipoteca;
- inspección técnica;
- traducciones;
- poderes notariales cuando sean necesarios.
Por tanto, el precio anunciado del inmueble no representa el coste total de adquisición.
Cuánto dinero hay que prever además del precio
No existe un porcentaje único válido para toda España.
En viviendas de segunda mano, una parte importante del coste adicional dependerá del ITP aplicable en cada comunidad autónoma.
En obra nueva hay que sumar el 10% de IVA, el AJD y los demás gastos asociados a la operación.
Antes de comprometerse con una propiedad es recomendable preparar un cálculo completo del coste de adquisición.
En propiedades de alto valor, una diferencia de uno o dos puntos porcentuales puede representar decenas de miles de euros.
Compra de una propiedad con hipoteca
Solicitar financiación hipotecaria no elimina los impuestos correspondientes a la compraventa.
El comprador debe seguir pagando los impuestos aplicables a la adquisición.
Además, pueden existir otros costes relacionados con la financiación, como la tasación del inmueble y determinados gastos bancarios.
El presupuesto hipotecario debe calcularse por separado del importe que el comprador aporta con fondos propios.
Fiscalidad de los inmuebles comerciales
La tributación de los inmuebles comerciales puede ser considerablemente diferente de la de una vivienda.
Según el vendedor, el historial del inmueble y la condición fiscal de las partes, la operación puede quedar sujeta a:
- ITP;
- IVA;
- AJD.
En determinadas operaciones entre empresarios puede ser posible renunciar a la exención de IVA y aplicar el mecanismo de inversión del sujeto pasivo.
Por este motivo, la compra de un local comercial, oficina, edificio, hotel u otro activo inmobiliario de inversión debe analizarse fiscalmente antes de firmar el contrato.
Errores más frecuentes de los compradores
Entre los errores habituales se encuentran:
- calcular únicamente el precio del inmueble;
- no tener en cuenta las diferencias fiscales entre comunidades autónomas;
- confundir la fiscalidad de obra nueva y segunda mano;
- no comprobar el valor de referencia;
- utilizar tipos de ITP desactualizados;
- olvidar el AJD;
- no prever los gastos notariales y registrales;
- firmar arras antes de calcular el presupuesto total;
- aplicar a un inmueble comercial el mismo cálculo utilizado para una vivienda.
Dos inmuebles con el mismo precio situados en regiones diferentes de España pueden tener un coste final de adquisición distinto.
Cómo calcular correctamente el presupuesto de compra
Antes de entregar una cantidad a cuenta es recomendable determinar:
- si el inmueble es de obra nueva o de segunda mano;
- en qué comunidad autónoma está situado;
- qué tipo de ITP o AJD corresponde;
- si existe valor de referencia;
- si se puede aplicar algún tipo reducido o beneficio fiscal;
- cuáles serán los gastos notariales y registrales;
- si será necesaria financiación hipotecaria;
- si la operación presenta alguna particularidad fiscal.
Solo después de revisar estos elementos se puede determinar con precisión el coste real de la adquisición.
Conclusión
Los impuestos al comprar una propiedad en España dependen principalmente del tipo de inmueble y de la comunidad autónoma donde se encuentre.
Las viviendas de segunda mano están normalmente sujetas al ITP, cuyo tipo depende de cada comunidad autónoma.
La adquisición de vivienda nueva directamente al promotor está generalmente sujeta al 10% de IVA y al AJD.
Las operaciones de inversión de mayor volumen y las compraventas de inmuebles comerciales pueden requerir un análisis fiscal específico.
Por esta razón, antes de firmar un contrato de arras es importante calcular no solo el precio de la propiedad, sino el coste total de adquisición.
GG Real Estate Barcelona representa los intereses del comprador y ofrece un acompañamiento integral en la adquisición de inmuebles residenciales y de inversión en Barcelona, Cataluña y otras regiones de España.
Nuestro equipo revisa la situación jurídica del inmueble, calcula los impuestos y gastos de la operación, negocia el contrato de arras, coordina la firma ante notario y acompaña al comprador hasta la inscripción de la propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano en España?
Normalmente se paga ITP. El tipo depende de la comunidad autónoma y, en algunas regiones, también del valor del inmueble.
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva?
En una vivienda nueva adquirida directamente al promotor se paga normalmente un 10% de IVA y el AJD correspondiente.
¿Los impuestos son iguales en toda España?
No. El IVA se regula a nivel estatal, mientras que el ITP y el AJD dependen de cada comunidad autónoma.
¿Un comprador extranjero paga más impuestos?
En general, no. La nacionalidad extranjera o la condición de no residente no incrementan por sí mismas el impuesto de adquisición.
¿Qué es el valor de referencia?
Es un valor determinado por la Administración tributaria que puede utilizarse para establecer la base imponible en determinadas compraventas de inmuebles de segunda mano.
¿Cuánto dinero hay que reservar además del precio de compra?
Depende del tipo de inmueble y de la comunidad autónoma. Deben calcularse impuestos, notaría, Registro, asistencia jurídica y otros gastos asociados.
¿Cuándo conviene calcular los impuestos de la compra?
Lo recomendable es hacerlo antes de firmar el contrato de arras para conocer desde el principio el coste total de la operación.
