Cómo comprar una propiedad en España: guía para extranjeros

Comprar una propiedad en España no solo es cumplir el sueño de vivir cerca del mar, sino también un proceso legal y financiero serio, especialmente si no resides en el país de forma permanente. ¿Cómo elegir la zona adecuada? ¿Qué impuestos y gastos adicionales se deben tener en cuenta? ¿Es posible obtener una hipoteca sin permiso de residencia? En este artículo analizamos cada paso con detalle para ayudarte a actuar de forma inteligente y segura, con comentarios expertos de Ruslan Gavrilov, CEO de GG Group Barcelona.

¿Por dónde empezar: dónde comprar y dónde no arriesgarse?

Si estás pensando en comprar una casa o apartamento en España, empieza por definir el objetivo: ¿quieres mudarte, alquilar o invertir en valorización?

Una vez tengas claro el objetivo, el siguiente paso es elegir la región. España no es solo Barcelona o Madrid: hay muchas zonas costeras e interiores, cada una con sus particularidades y niveles de precios.

Aun así, Barcelona y sus alrededores siguen siendo de las zonas más populares entre los extranjeros gracias a su combinación de infraestructura urbana, accesibilidad y proximidad al mar. Es crucial conocer qué barrios realmente se ajustan a tus necesidades.

Algunas zonas probadas en Barcelona populares entre extranjeros (hay equivalentes en otras ciudades de España):

• Centro de Barcelona (Eixample, Gótico, Born) – excelente para alquiler, especialmente a corto plazo. Atención: a partir de 2028 ya no se renovarán licencias de apartamentos turísticos (HUT). Ofrecen arquitectura única, vida cultural activa y cercanía a los principales puntos de interés.
• Pedralbes, Sarrià, Sant Cugat – zonas familiares de alto nivel, con escuelas internacionales y parques. Muy buscadas por expatriados con hijos.
• Gavà Mar, Castelldefels – costa con entorno cómodo y cercanía a Barcelona. Ideal para residencia permanente.
• Poblenou, Sant Andreu – barrios en crecimiento, con nuevas construcciones y alto potencial de inversión.

También vale la pena mirar otras regiones costeras:

• Costa Brava – costa rocosa al noreste de Cataluña. Villas, privacidad, naturaleza. Ideal para vacaciones y residencia. Destinos populares: Lloret de Mar, Palafrugell, Blanes, Playa de Aro, Tamariu, Begur. Muchas propiedades están en urbanizaciones cerradas con seguridad e infraestructura.
• Costa del Maresme – costa entre Barcelona y Costa Brava. Buen nivel de vida y excelente conexión con la capital catalana. Ciudades como Masnou, Mataró, Alella, Sant Andreu de Llavaneres, Premià de Mar, Calella son ideales para vivir todo el año. Hay escuelas, clínicas y servicios.
• Costa Dorada – costa sur con clima suave, playas de arena y precios más accesibles. Destinos familiares: Cambrils, Tarragona, Coma-Ruga, Cunit, Calafell. Calidad de vida alta a menor precio que Barcelona.

No te guíes solo por el precio. Algunas zonas – como La Mina en Sant Adrià de Besòs o Zona Franca en Barcelona – pueden parecer atractivas, pero no cumplen expectativas en seguridad o infraestructura. Esto se repite en casi todas las ciudades, por eso es fundamental estudiar bien la zona antes de comprar.

“Siempre recomendamos analizar la zona: infraestructura, perspectivas, composición social. Es mucho más importante que el precio del anuncio” — Ruslan Gavrilov, CEO de GG Group Barcelona

Cómo elegir una agencia inmobiliaria: con quién trabajar y a quién evitar

En una compraventa inmobiliaria en España participan varios profesionales: agentes, abogados, notarios, asesores fiscales y gestores bancarios. Para compradores extranjeros, este proceso requiere un acompañamiento más completo.

¿Por qué los extranjeros necesitan un enfoque especial?

Porque estas operaciones requieren:

• Selección personalizada con análisis de localización y rentabilidad (si es inversión);
• Due diligence legal de la propiedad y el vendedor;
• Asesoramiento fiscal y estructural;
• Acompañamiento completo: traducción de documentos, pagos internacionales, apertura de cuenta e hipoteca;
• Soporte migratorio si hay traslado;
• Servicios postventa: mobiliario, suministros, gestión del alquiler.

Y todo esto, idealmente, en ruso o al menos en inglés, ya que muchos clientes extranjeros no hablan español.

¿Por qué no todas las agencias están preparadas?

La mayoría de agencias en España trabajan para el mercado local. Su modelo es “mostrar y vender”, sin consultoría profunda. Las operaciones internacionales requieren un enfoque profesional, experiencia y equipo multidisciplinario.

¿Cuánto cuesta?

• En Barcelona: comisión del 3–5% (la paga el vendedor).
• En la costa: hasta 6%.
• En operaciones comerciales: suele pagar el comprador.
• En búsquedas exclusivas: puede haber coste adicional.

Criterios para elegir agencia:

• Al menos 8–10 empleados;
• Oficina de mínimo 100 m²;
• Página web profesional y contactos abiertos;
• Agentes licenciados (número API);
• Mínimo 10 años de experiencia.

“No recomiendo trabajar con agentes individuales en redes sociales, aunque tengan número API. No ofrecen acompañamiento completo ni gestión fiduciaria. Lo mejor es una agencia consolidada, con oficina, web, equipo y experiencia” — Ruslan Gavrilov

Impuestos y gastos adicionales

Calcula 12–15% extra sobre el precio del inmueble. Los principales conceptos:

Obra nueva:

• IVA (IVA): 10%
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5%

Segunda mano:

ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales): del 10% al 13% en Cataluña:

• Hasta €600.000 — 10%
• €600.000–€900.000 — 11%
• €900.000–€1.500.000 — 12%
• Más de €1.500.000 — 13%

Suelos de empresas:

• IVA: 21%
• AJD: 1,5%

Otros gastos:

• Abogado: ~1%
• Notario y registro: 1–2%
• Transferencias bancarias, traducciones, NIE, etc.: desde €200

“Desde junio de 2025 se han subido los impuestos sobre vivienda de segunda mano en Cataluña, especialmente para operaciones >€600.000 o con más de 5 propiedades — hasta el 20%” — Ruslan Gavrilov

Asesoría legal: clave para una compra segura

Un buen abogado no es un lujo, es esencial. En GG trabajamos con juristas especializados en transacciones internacionales.

Qué incluye el acompañamiento:

• Revisión legal del inmueble y del vendedor;
• Comprobación de cargas, deudas, hipotecas, limitaciones;
• Redacción del contrato de arras (reserva);
• Obtención del NIE;
• Apertura de cuenta bancaria;
• Firma en notaría y registro de propiedad.

También ofrecemos asesoramiento fiscal y estructural para optimizar tus costes y obligaciones.

¿Qué paga el propietario tras comprar?

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): 0,4–1,1% del valor catastral;
• Suministros: desde €150/mes piso, €300/mes villa;
• Cuota de comunidad (si aplica): €50 a €1.000/mes;
• Seguro, mantenimiento, limpieza, gestión del alquiler — se calculan individualmente.

¿Puede un extranjero obtener hipoteca?

Sí. Los bancos en España sí otorgan hipotecas a no residentes. Condiciones:

• Entrada: 30–50%
• Plazo: hasta 25 años
• Tipo: desde 2,5% anual
• Documentos: NIE, declaración de renta, justificante de ingresos, cuenta en banco español

“Un cliente nuestro de Rusia con residencia obtuvo una hipoteca para una casa en Costa Brava. Todo es posible si actúas bien y con asesoría legal” — Ruslan Gavrilov

Inversión en inmuebles comerciales

Si tu objetivo es renta pasiva, considera:

• Edificios residenciales con contratos de alquiler;
• Locales comerciales (tiendas, oficinas, restaurantes);
• Proyectos de inversión con reforma y reventa;
• Hoteles, apart-hoteles, edificios de rentabilidad.

GG Real Estate ofrece propiedades con rentabilidad del 4–6% anual, con modelo financiero a medida.

Construcción de vivienda a medida

¿No encuentras la casa ideal? La puedes construir.

GG Real Estate realiza proyectos llave en mano:

• Selección y legalización del terreno;
• Diseño arquitectónico propio;
• Licencias y permisos;
• Obra con control técnico;
• Proyecto de interiorismo;
• Acabados, mobiliario, paisajismo.

Contamos con arquitectos, ingenieros, diseñadores y showroom con materiales de Italia y España. Todo con presupuesto transparente, seguimiento y atención en ruso.

En resumen: ¿por qué familias e inversores eligen España?

España es una de las mejores opciones en Europa para invertir en propiedad, gracias a:

• Seguridad jurídica y propiedad registrada;
• Euro como moneda estable;
• Clima soleado (más de 300 días al año);
• Infraestructura de nivel europeo;
• Sanidad y educación de calidad;
• Gastronomía, estilo de vida y entorno social amigable;
• Deportes y salud — ideal para familias activas;
• Alta demanda de alquiler;
• Potencial de revalorización;
• Hipoteca accesible sin residencia.

Invertir en inmuebles en España significa adquirir un activo líquido y la posibilidad de vivir, vacacionar o generar ingresos en un entorno seguro y confortable.

¿Quieres saber más?

Contáctanos y accede a nuestra base exclusiva de propiedades residenciales y comerciales en España. Te ayudamos a encontrar la mejor opción para vivir, invertir o generar ingresos.

GG Real Estate Barcelona — tu experto en propiedades en España.