El mercado inmobiliario hotelero de Barcelona vive una nueva oleada de actividad. Un flujo récord de turistas, medidas estrictas para limitar el alquiler de apartamentos a corto plazo y la escasez de nuevas licencias hoteleras han cambiado las reglas del juego.
En los últimos años, junto con los destinos tradicionales —locales comerciales con inquilinos fiables, restaurantes, almacenes, oficinas y centros comerciales— el interés de los inversores se ha centrado cada vez más en el sector hotelero. Los hoteles, especialmente aquellos con licencia turística en vigor, se consideran hoy en día como una de las fuentes de rentabilidad más estables, en el rango del 5–7% anual, y se han convertido en un objetivo clave tanto para fondos internacionales como para inversores privados.
Según los expertos de GG Real Estate Barcelona, los hoteles con licencia en vigor se han convertido en un activo estratégicamente importante, pero extremadamente limitado. Según los datos oficiales del Ayuntamiento y del INE, en la ciudad hay alrededor de 450–680 hoteles. El registro catalán de alojamientos turísticos ofrece un alcance más amplio —incluyendo apartahoteles, pensiones, hostales, albergues y otros formatos con licencia— con unas 1.900–2.000 propiedades (según estimaciones de 2024).
Al mismo tiempo, solo se venden en el mercado abierto entre 50 y 70 propiedades —menos del 4% de todo el parque hotelero de la ciudad. Ruslan Gavrilov, CEO de GG Real Estate Barcelona, subraya:
“ La venta de un hotel en Barcelona es un hecho excepcional. Los hoteles pequeños y boutique con precios de entre 1 y 5 millones de euros se ponen a la venta, por lo general, cuando los propietarios se jubilan y no quieren seguir gestionando el negocio por sí mismos. Los activos grandes se venden en el marco de la diversificación de la cartera de un fondo de inversión o de un fideicomiso familiar, cuando se vende un activo para adquirir otro. Sin embargo, los propietarios de grandes hoteles pueden cambiar su decisión de vender en cualquier momento si ajustan su estrategia de gestión del fondo”.
España sigue batiendo récords de llegadas turísticas. En 2024, el país recibió 94 millones de turistas internacionales, un 10% más que en 2023. Los ingresos del sector alcanzaron los 126.000 millones de euros, lo que representa alrededor del 12,3% del PIB nacional.
Barcelona sigue manteniendo su posición como uno de los principales destinos turísticos de Europa. Entre enero y junio de 2025, la ciudad recibió unos 7,6 millones de turistas, y junto con la región Destination Barcelona, 12,5 millones de visitantes. A pesar de un crecimiento moderado respecto al mismo periodo de 2024 (+1,0%), el impacto económico aumentó un 4,6%, alcanzando los 6.770 millones de euros, de los cuales 5.040 millones correspondieron a la propia ciudad.
El flujo turístico principal se concentra tradicionalmente en los meses de verano, y se espera que para finales de año el número total de visitantes en Barcelona supere los 30 millones.
Las tasas de ocupación hotelera se mantienen consistentemente altas, impulsadas tanto por turistas extranjeros como por viajes internos. Los turistas gastan cada vez más: el aumento del gasto medio y de la proporción del segmento premium incrementa los ingresos de hoteleros y operadores de servicios turísticos.
En el mercado de Barcelona y Cataluña, los locales comerciales con supermercados ancla —inquilinos fiables que garantizan contratos a largo plazo y flujo de caja predecible— siguen siendo muy demandados.
Pero son los hoteles los que ocupan hoy el lugar central en la agenda de inversión. Y aquí el mercado se divide en dos segmentos claros.
En esta categoría se incluyen pequeños hoteles, hostales y hoteles boutique dentro de la ciudad y a lo largo de toda la costa catalana. El precio medio de estos activos oscila entre 1 y 3–5 millones de euros.
Por lo general, se adquieren sin operador, para gestionarlos directamente. Para muchos no es solo una inversión, sino un negocio en el que participa toda la familia. Las preferencias personales desempeñan un papel importante: la atmósfera del edificio, su ubicación y el potencial de rebranding.
El segmento superior del mercado hotelero de Barcelona incluye propiedades con precios de entre 10 y 30–50 millones de euros, y a veces más de 100 millones. Estas operaciones son casi siempre terreno de fondos internacionales e inversores institucionales.
El enfoque aquí es estrictamente profesional: antes de la compra, el activo pasa por una exhaustiva due diligence, que incluye una inspección técnica del edificio y un análisis detallado de los resultados financieros de los últimos años. Esto permite evaluar el estado actual del activo y prever su potencial a largo plazo.
La fase de negociación es otra historia. Los propietarios de grandes hoteles suelen basar sus expectativas de precio en una rentabilidad del 4–5% anual, mientras que los fondos buscan entre un 5,5 y un 7%. Esta diferencia convierte las negociaciones en una partida estratégica donde cada parte defiende su posición, sabiendo que hay decenas de millones de euros en juego. Ruslan Gavrilov destaca que la capacidad de encontrar compromisos en este tipo de negociaciones determina el éxito de la operación:
“Aquí gana no el que presiona con el precio, sino el que ofrece una estrategia que satisfaga a ambas partes”.
En Barcelona: Eixample, Barrio Gótico, Born, Diagonal–Rambla Catalunya — las zonas más demandadas, con máximo tráfico peatonal y altas rentas.
Barrios Urbanos Prometedores: Gràcia, Sarrià–Sant Gervasi, Poblenou — atractivos para marcas e inversores orientados al crecimiento de capital a largo plazo.
Costa Catalana:
La demanda se concentra en propiedades que se pueden poner en explotación de inmediato:
En un contexto de escasez de licencias, este tipo de activos se convierte en un recurso raro por el que se libra una competencia feroz.
GG Real Estate Barcelona es una de las pocas empresas en España profundamente integrada en la comunidad profesional del mercado hotelero. Nuestro equipo de más de 70 expertos con más de 30 años de experiencia ofrece a los clientes acceso a propiedades hoteleras off-market en Barcelona, Madrid y regiones turísticas del país —activos que rara vez llegan al mercado abierto.
Cada activo hotelero importante está representado por un bufete de abogados que gestiona todas las cuestiones con los potenciales compradores —desde las visitas hasta la entrega de documentos. Esto significa que, sin expertos con experiencia, es casi imposible desenvolverse en el mercado hotelero de Barcelona: es necesario conocer personalmente al propietario, entender su motivación para vender y saber negociar en su interés. Como subraya Ruslan Gavrilov, el conocimiento profundo de la especificidad local y las relaciones de confianza con los propietarios son el principal capital de un bróker en este mercado.
Las inversiones serias requieren un enfoque serio. GG Real Estate Barcelona garantiza confidencialidad, transparencia y resultados en cada etapa, ofreciendo a los clientes acceso a los activos hoteleros más valiosos de España.
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