Impuestos sobre bienes inmuebles en España: lo que deben saber compradores, propietarios y vendedores

¿Está planeando comprar una propiedad en Barcelona u otra ciudad de España? Para evitar sorpresas desagradables, es fundamental conocer de antemano los impuestos y gastos asociados. En esta guía, analizamos en detalle todos los aspectos fiscales y gastos para compradores, vendedores y propietarios de inmuebles en España.

1. Impuestos y gastos al comprar una propiedad en Barcelona

Los precios que aparecen en anuncios y portales inmobiliarios representan el valor neto que recibe el vendedor. Todos los impuestos y costes adicionales los asume el comprador.

Compra de obra nueva:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10% del precio de compra;
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5%;
• Plazo de pago: ambos se abonan el día de la firma ante notario.

Compra de vivienda de segunda mano:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): del 10% al 13% (según el valor del inmueble);
• Plazo de pago: dentro de los 30 días posteriores a la firma de la compraventa.

Importante:
Si el vendedor es una persona física registrada como promotor y el inmueble es nuevo o ha sido reformado integralmente, la operación puede estar sujeta a IVA en lugar de ITP.

Compra de una sociedad con inmuebles:

Si adquiere acciones de una sociedad española que posee inmuebles, la operación puede estar sujeta a impuestos como una compraventa directa. Esto depende de la actividad de la empresa y si tiene empleados. La Agencia Tributaria vigila este tipo de operaciones.

Otros gastos al comprar una propiedad:

• Honorarios legales: aproximadamente el 1% del precio + IVA. No es obligatorio contratar un abogado, pero es altamente recomendable para la revisión documental y acompañamiento;
• Notaría y registro: desde el 0,25% del valor. Para propiedades superiores a 1 millón de euros, puede bajar al 0,1%;
• Transferencias bancarias: casi todas las operaciones requieren transferencias inmediatas con comisión. Revise las condiciones al abrir una cuenta en España;
• Hipoteca: el comprador solo paga la tasación (de 500 a 2.000 €). Los demás costes los asume el banco;
• Inspección técnica (opcional): recomendada especialmente para viviendas de segunda mano. Coste: 300–2.000 €.

Preguntas frecuentes:

¿Hay que pagar impuestos al comprar una propiedad en España?
Sí. Son obligatorios en todas las compras. El tipo y porcentaje dependen del tipo de inmueble y la comunidad autónoma.

¿Qué errores comunes se pueden cometer al comprar?

• Cálculo incorrecto de impuestos y costes;
• Retrasos en la apertura de cuenta o transferencia de fondos;
• Ausencia de abogado;
• Impuestos anuales no previstos;
• Trato con agentes no profesionales.

¿Hay restricciones para compradores extranjeros?
No. Pero es obligatorio obtener un NIE, abrir una cuenta bancaria española y realizar la debida diligencia legal sobre el inmueble.

2. Impuestos anuales sobre la propiedad en Barcelona: lo que deben saber los propietarios

Después de la compra, es importante tener en cuenta los impuestos y pagos anuales obligatorios.

Impuestos relacionados con la propiedad:

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):

• Se aplica incluso si no se genera renta.
• Tasa: 24% sobre una renta ficticia (1,1% o 2% del valor catastral);
• Para ciudadanos de la UE, Islandia y Noruega: 19%.

Impuesto sobre el Patrimonio en Cataluña (Impuesto sobre el Patrimonio):

• Aplica sobre el valor neto de los activos, incluida la propiedad;
• Exención: 700.000 € por persona (para residentes fiscales);
• Para no residentes, solo se consideran bienes ubicados en España.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles):

• Similar al impuesto sobre la propiedad;
• El importe depende del valor catastral y zona;
• En Barcelona puede oscilar entre 1.000 € y 10.000 € anuales.

Tasa de basuras:

• Generalmente menos de 400 € al año;
• A veces incluida en el IBI, pero suele emitirse por separado.

Gastos de comunidad:

• Para el mantenimiento de zonas comunes;
• Entre 200 € y 1.000 € anuales, según el tipo de propiedad y complejo.

Pagos regulares:
Independientemente del uso, los propietarios deben pagar tarifas mínimas de agua, electricidad y otros servicios.

Preguntas frecuentes:

¿Debo pagar impuestos si no alquilo la propiedad?
Sí. Como no residente, está obligado a pagar el IRNR por renta imputada.

¿Qué impuestos paga el propietario?

• IRNR;
• Impuesto sobre el Patrimonio (si supera el umbral);
• IBI;
• Tasa de basuras;
• Gastos de comunidad;
• Agua, luz, etc.

Me mudo a España, ¿qué cambia?
Si reside en el país más de 183 días al año, se convierte en residente fiscal. Esto implica:

• IRPF sobre renta mundial: del 19% al 47%;
• Impuesto sobre el patrimonio mundial;
• Declaración obligatoria de bienes en el extranjero (a partir de 50.000 €).

3. Impuestos y gastos al vender una propiedad en Barcelona

¿Está planeando vender un inmueble? Es fundamental calcular previamente los impuestos y costes para evitar pérdidas y definir correctamente el precio de venta.

Principales impuestos y costes:

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos):

• Impuesto local según el tiempo de tenencia y valor catastral;
• Lo paga el vendedor.

Ganancia patrimonial (plusvalía estatal):

Se calcula como la diferencia entre compra y venta, descontando todos los gastos (notaría, registro, agencia, etc.);

Tasas:

• 24% para no residentes;
• 19% para residentes UE/EEE;
• 25% para personas jurídicas.

Comisión de agencia:

• Normalmente la paga el vendedor (3%–5%);
• En propiedades comerciales, puede pagarla el comprador.

Honorarios de abogado:
Recomendables para el acompañamiento, optimización fiscal y protección legal.

Cancelación hipotecaria:
Todos los costes de cancelación anticipada (comisiones, notario, registro) corren por cuenta del vendedor.

Retención del 3% del valor de la compraventa:
En ventas por parte de no residentes, el comprador debe retener el 3% y pagarlo a Hacienda. El vendedor puede solicitar su devolución.

Preguntas frecuentes:

¿Quién retiene el 3%?
El abogado del comprador. Se ingresa en Hacienda en un plazo de 30 días.

¿Quién paga la Plusvalía Municipal?
El vendedor. En caso de no residente, el comprador retiene el importe y lo paga en nombre del vendedor.

4. Impuestos y gastos al alquilar una propiedad

Si planea alquilar su propiedad, tenga en cuenta las obligaciones fiscales y los gastos asociados.

Tipos de alquiler:

Alquiler a largo plazo (más de 6 meses):

• Ingresos estables, menos gastos, no sujeto a IVA.

Alquiler a corto plazo (turístico):

• Mayor rentabilidad, pero requiere licencias y más costes;
• Sujeto a IVA del 21%.

Impuestos principales:

IRPF / IRNR:

• 19% para residentes UE/EEE;
• 24% para otros no residentes;
• Residentes fiscales en España: escala progresiva.

IVA:

• 21% en alquiler turístico;
• No se aplica al alquiler a largo plazo.

IBI:

• Obligatorio, independientemente del uso.

Los expertos de GG Real Estate Barcelona lo guiarán en cada paso — con conocimiento, seguridad y claridad.

Contáctenos para obtener más información sobre impuestos y gastos relacionados con la compra, propiedad o venta de inmuebles en España.