Negocio hotelero en España | GG Real Estate Barcelona

El negocio hotelero en España, si se organiza adecuadamente, puede resultar muy rentable, ya que este país con un clima excelente es muy popular entre los turistas. En este artículo veremos los aspectos clave que deben tenerse en cuenta si planea abrir un negocio hotelero exitoso en España.

En primer lugar cabe destacar que existen tres formas de abrir un negocio hotelero en España:

Compra un negocio existente.
Comprar un edificio y convertirlo en hotel.
Compra un terreno y construye un hotel desde cero.

¿Qué opción deberías preferir? Esta decisión depende únicamente de sus capacidades, finanzas, aspiraciones y deseos. Cada opción tiene sus propias ventajas y desventajas. El segundo aspecto importante es qué tipo de hotel piensas abrir. Esto también está determinado por dos factores principales: el tamaño de la inversión y tus objetivos. A continuación se muestra una lista de los principales tipos de hoteles que existen en España.

Empresa de gestión

La segunda cuestión importante a decidir es si gestionará el hotel usted mismo o lo subcontratará a una empresa profesional. La segunda opción es mucho más popular, ya que le libera de la necesidad de comprender las complejidades del mercado local y pensar en cómo organizar de forma óptima su negocio. Todas estas tareas serán realizadas por la sociedad gestora y usted podrá obtener beneficios fácilmente.

Eso sí, a la hora de elegir esta opción tendrás que tener en cuenta los ingresos, teniendo en cuenta el pago por los servicios de la sociedad gestora, pero al final ganarás mucho más de lo que inviertas. Esto se aplica no sólo a las finanzas, sino también a su tiempo y energía. Además, al transferir la dirección a una empresa competente, con buena reputación y sólida experiencia, se reducen significativamente los riesgos y se aumentan las posibilidades de recibir unos ingresos estables y elevados del negocio hotelero en España.

Tipos de hoteles en España

Hotel

Este es el tipo de alojamiento turístico más popular entre quienes prefieren unas vacaciones confortables. Los hoteles ofrecen habitaciones privadas y una amplia gama de servicios adicionales, que incluyen entretenimiento, servicios de negocios y mucho más.

Hostel

Esta es una opción más económica en comparación con un hotel clásico. Los albergues pueden ofrecer habitaciones privadas y compartidas, así como habitaciones familiares con baños y duchas privados. En otros casos, estas comodidades suelen estar situadas en el suelo. Los albergues están dirigidos a viajeros sin pretensiones y sólo ofrecen lo esencial, lo que explica sus bajos precios.

Apart-Hotel

Un hotel pensado para estancias de larga duración. En lugar de habitaciones, ofrecen apartamentos completos con cocina totalmente equipada.

Boutique Hotel

Se trata de hoteles premium con un número limitado de habitaciones y diseños únicos, muchas veces temáticos.

Bed and Breakfast (B&B) - Alojamiento y desayuno (B&B)

Estos lugares son casas adaptadas para alojar a huéspedes, donde se proporcionan dormitorios y se comparten la cocina, el baño y la ducha. Se les suele llamar "alojamiento y desayuno", lo que indica un servicio mínimo y precios asequibles. En España, estos hoteles, conocidos como Casa Rural, suelen estar situados en pequeños pueblos pintorescos, cerca de lagos, ríos o montañas, y son acogedoras casas de estilo tradicional español con muchas habitaciones. Los anfitriones suelen vivir en la misma casa que los invitados, lo que crea un ambiente hogareño. Estos lugares son especialmente atractivos para quienes buscan soledad en la naturaleza y un ambiente tranquilo al aire libre. Al comprar un hotel de este tipo, no solo está comprando una vivienda, sino también un negocio. Además, en todas las regiones existen programas de subvenciones y financiación para la adquisición de hoteles rurales.

Parador

Se trata de hoteles ubicados en antiguas casonas, monasterios, castillos y palacios, que suelen encontrarse en España y Portugal. Son especialmente populares entre los turistas que buscan algo inusual y único.

Albergue

Estos hoteles se traducen del español como “refugio” o “santuario”. Están destinados al humilde viajero y peregrino del Camino de Santiago. Suele ser sólo un lugar para dormir en una habitación con varias literas.

¿Qué licencias y permisos necesitas obtener para abrir un negocio hotelero en España?

Los requisitos para permisos y licencias para abrir un hotel en España varían según la comunidad autónoma y en ocasiones incluso la provincia. Miremos el ejemplo de Barcelona.

El primer y principal documento es la licencia para operar. Después de obtener una licencia, debes registrarte en el departamento de turismo o en el Consejo Comarcal (Consell Comarcal). Para ello se realizará una inspección del inmueble para confirmar su idoneidad para la prestación de servicios hoteleros. Si el hotel ofrece servicios adicionales, como restaurantes, áreas recreativas, servicios comerciales, etc., se realizarán las inspecciones correspondientes de estos locales y se emitirán los documentos pertinentes que confirmen su idoneidad para las actividades pertinentes.

Si está pensando en construir un hotel desde cero, hay algunas cosas clave que debe considerar. En el caso de Barcelona, el municipio ha desarrollado un Plan Urbanístico Especial de Alojamientos Turísticos (PEUAT), que determina que el solar para la construcción de un hotel debe ser adecuado al fin. Por ello, es de suma importancia obtener un informe de compatibilidad urbanística antes de iniciar las obras, que confirme la posibilidad de iniciar la construcción.

Después de obtener todos los permisos previos necesarios del municipio, es necesario obtener el permiso del Departamento de Turismo de Cataluña o del Consejo Regional local (Consell Comarcal).

A continuación se detallan los principales documentos necesarios para abrir un negocio hotelero en España:

Para abrir un hotel en España, es necesario obtener una licencia de funcionamiento (Licencia de actividades). Este proceso comienza con el desarrollo de un proyecto técnico de licencia de actividades, el cual debe ser elaborado por un ingeniero industrial titulado de acuerdo con los requisitos legales. Se debe presentar un proyecto preaprobado al Ayuntamiento o Entidad Ambiental de Control (EAC). Después de completar la construcción del hotel y prepararse para su apertura, las autoridades especificadas llevan a cabo una inspección de control. Si se cumplen todos los requisitos, se emite un Certificado de Conformidad, que debe presentarse al Ayuntamiento de Barcelona. Luego deberá pagar la tarifa correspondiente y se emitirá una licencia para operar.
Para obtener un permiso de construcción en España (Licencia de obras), es necesario desarrollar un diseño técnico redactado por un ingeniero industrial titulado (proyecto técnico para la obtención de la licencia de obras).
La mayoría de los edificios hoteleros requieren una adaptación del sistema de suministro eléctrico, ya que a menudo no es adecuado para su uso en un entorno hotelero. Para ello es necesario desarrollar un proyecto de suministro eléctrico, elaborado por un ingeniero industrial titulado de acuerdo con la legislación vigente. Este proyecto le permite legalizar el sistema y celebrar un contrato con la empresa de suministro de electricidad.
El sistema de suministro de gas también requiere un proyecto de gas elaborado por un ingeniero industrial titulado. Este proyecto es necesario para adaptar el sistema de suministro de gas a la legislación vigente y la posterior legalización del sistema. Después de su desarrollo, será posible celebrar un contrato con la empresa suministradora de gas.
Para edificaciones con equipos de aire acondicionado con capacidad superior a 70 kW, se requiere un diseño del sistema de ventilación y aire acondicionado, el cual debe ser elaborado por un ingeniero industrial titulado.
Para abrir un hotel en España es necesario obtener el permiso de funcionamiento del departamento de turismo de Cataluña. Este permiso se expide después de que se haya realizado una inspección preliminar para garantizar el cumplimiento de todos los requisitos legales vigentes.Para abrir un hotel en España es necesario obtener el permiso de funcionamiento del departamento de turismo de Cataluña. Este permiso se expide después de que se haya realizado una inspección preliminar para garantizar el cumplimiento de todos los requisitos legales vigentes.

¿A qué se debe prestar atención al obtener una licencia para abrir un hotel?

El suministro eléctrico deberá cumplir con los estándares establecidos por el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT). Para confirmar el cumplimiento de estos requisitos es necesario desarrollar un proyecto de suministro eléctrico, el cual deberá ser aprobado previa verificación adecuada por parte de un ingeniero técnico.
Debe garantizarse la accesibilidad para las personas con discapacidad. El edificio debe cumplir con los requisitos establecidos en el apartado SUA (Seguridad de Utilización y Accesibilidad) del Código Técnico de la Edificación, así como en el Código Catalán de Accesibilidad (Decreto 135/1995). Además, la Generalitat de Cataluña ha publicado unas tablas (TAAC Taula d'Accessibilitat de les activitats a Catalunya) que detallan los requisitos de accesibilidad de las personas con discapacidad para las distintas actividades e indican las normas aplicables en cada caso.
Ventilación. El sistema de ventilación del edificio deberá cumplir con la normativa del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). En particular, en los hoteles, todas las habitaciones deben tener ventilación natural.
Altura de las habitaciones. En los hoteles, la altura de los techos debe ser de al menos 2,5 m, con excepción de zonas como pasillos, baños, trasteros y cuartos de basura, donde se acepta una altura mínima de techo de 2,1 m.
Resistencia al fuego de estructuras. Los requisitos mínimos se especifican en el apartado "Seguridad en caso de incendio" (SI) del Código Técnico de la Edificación.
Rutas de evacuación. La distancia desde cualquier punto del hotel hasta la salida de emergencia no debe exceder los 25 m si hay una salida y los 50 m si hay dos salidas.
Aislamiento acústico. El funcionamiento del hotel no debe molestar a los vecinos y por tanto se deben cumplir los estándares mínimos de insonorización especificados en la Ordenanza de Medio Ambiente de Barcelona. En la mayoría de los casos, a la solicitud de licencia comercial se debe adjuntar un estudio acústico realizado por la Entidad Ambiental de Control (EAC).

¿Cómo calcular la rentabilidad del negocio hotelero en España?

En la práctica internacional, los indicadores RevPar (ingresos por habitación disponible) y GOPPar (beneficio operativo bruto por habitación disponible) se utilizan para evaluar la rentabilidad del negocio hotelero. RevPar ayuda a evaluar la eficiencia de la gestión de salas y GOPPar demuestra la rentabilidad de cada sala.

El RevPar se calcula de la siguiente manera:

RevPar = ingresos totales por ventas de habitaciones / número total de habitaciones

o

RevPar = ADR (tarifa promedio de habitación) * factor de ocupación

Se debe tener en cuenta que este indicador refleja únicamente los ingresos por la venta de habitaciones y no incluye ingresos por servicios adicionales como restaurantes, spas, entretenimiento, servicios empresariales y otros.

GOPPar se calcula como el beneficio operativo bruto promedio de cada habitación de hotel disponible, teniendo en cuenta los ingresos no solo del alojamiento en sí, sino también de servicios adicionales como spas, restaurantes y otros servicios. Este indicador permite evaluar la eficiencia general del hotel, incluidos todos sus servicios, y no solo el alojamiento de los huéspedes.

Aspectos claves a tener en cuenta a la hora de montar un hotel en España

Haz un plan financiero. Realice un análisis de mercado y decida si puede recaudar inmediatamente la cantidad necesaria o solicitar un préstamo hipotecario. En España, para el desarrollo del turismo rural se ofrecen diversos programas de apoyo y financiación a emprendedores que quieran abrir una Casa Rural. Mira estos programas. Es importante planificar su presupuesto de tal manera que le quede alrededor del 25% de su inversión para posibles gastos adicionales asociados con la adquisición y lanzamiento de un negocio.
Desarrolle un plan financiero con al menos tres a cinco años de anticipación. Antes de comprar un hotel, debe evaluar cuidadosamente todos los riesgos financieros para determinar si los ingresos del hotel son suficientes para cubrir todos los gastos, incluidos los pagos del préstamo, y garantizar una ganancia. Es posible que deba consultar a un especialista en esta área.
Decide si comprar un hotel ya hecho o reformar las instalaciones. Si se elige la segunda opción, es necesario estimar los costes de reparación y adaptación del local a un hotel, así como tener en cuenta la necesidad de obtener todos los permisos y licencias necesarios. Esto ayudará a determinar si su negocio será rentable.
La elección de la ubicación de un hotel juega un papel clave en su éxito y rentabilidad. Es necesario investigar exhaustivamente el mercado y el entorno competitivo antes de tomar una decisión. Por ejemplo, es útil saber si los hoteles en una ubicación seleccionada se venden por encima o por debajo de su costo original. Si los hoteles de la zona están perdiendo valor, es posible que pueda comprar una propiedad a un precio de ganga, pero su rendimiento esperado puede ser menor en comparación con lugares más pintorescos y populares.
Obtenga asesoramiento de expertos de la industria. Esto ayudará a aumentar la probabilidad de encontrar una buena oferta en comparación con buscar por su cuenta. Expertos con experiencia en el mercado y conocedores de todas sus funcionalidades están al tanto de las últimas novedades y son los primeros en conocer las ofertas más ventajosas.
Invita a un tasador profesional especializado en tasaciones de hoteles. Ayudará a determinar el valor real de mercado del hotel, que podrá comparar con el precio ofrecido por el vendedor. Si la tasación es significativamente superior al precio de cotización, solicite un informe detallado al tasador, que podrá utilizarse para negociar una rebaja de precio.
Invita a un contador a auditar las credenciales de los huéspedes del hotel. Esto ayudará a proporcionar información importante sobre el flujo de caja, los activos y la salud financiera del hotel, lo cual es clave para evaluar su salud financiera antes de comprar.
Consulte a un asesor financiero que pueda ayudarlo a desarrollar un plan financiero para su hotel, analizar el mercado local y las tendencias actuales, sugerir formas de aumentar las ganancias y ayudarlo a crear un plan de negocios de calidad.
Para inspeccionar el hotel, comuníquese con un ingeniero y arquitecto. Estos especialistas ayudarán a garantizar que el edificio cumpla con todos los estándares necesarios y esté libre de defectos ocultos. Si es necesaria la reconstrucción o reparación de algún local o estructura, proporcionarán la información necesaria y ayudarán a elaborar un presupuesto preliminar para estas obras.
Contacte a un abogado para verificar el estatus legal del hotel y el cumplimiento de las leyes aplicables. Hay muchos aspectos legales a considerar al comprar un hotel, y un abogado experimentado puede ayudar a garantizar que el hotel cumpla plenamente con la ley y esté libre de problemas legales. Además, le ayudará a desarrollar una estrategia fiscal teniendo en cuenta la legislación fiscal específica de la región.

2024 abre nuevas perspectivas de inversión en el sector hotelero español

El sector turístico y hotelero español se ha visto muy afectado por la pandemia, pero la situación actual ha abierto nuevas oportunidades de inversión en el mercado. Grandes fondos de inversión (como Blackstone, Azora, Hesperia y otros) e inversores privados están mostrando interés en estas oportunidades. Confían en que a largo plazo el sector hotelero en España se recupere y el negocio sea rentable, sobre todo teniendo en cuenta la disponibilidad de precios de ganga en el mercado actualmente.

Los planes de grandes fondos de inversión como HIP, Grupo Hesperia, Colliers International Spain y otros confirman que el interés por el sector hotelero se mantiene en un nivel alto. Cada día aumenta la confianza de los inversores en la recuperación del segmento turístico en España a medio y largo plazo (en los próximos 3-4 años), lo que estimula un mayor crecimiento de este interés.

Por ejemplo, Juan Garnica, responsable del sector hotelero de Savills Aguirre Newman, confía en que en 2023-2024 el sector turístico español vuelva a niveles comparables al periodo anterior a la crisis.

David Alonso, jefe de investigación de BNP Paribas Real Estate en España, pronostica un aumento de la actividad inversora en 2021. Este crecimiento estará impulsado por la necesidad de los propietarios de empresas hoteleras de vender sus activos debido a dificultades financieras.

Jordi Ferrera, de Hesperia, señala que el mercado ofrece principalmente a la venta hoteles pertenecientes a pequeñas empresas familiares que atraviesan dificultades financieras, así como grandes empresas que pretenden mejorar sus resultados financieros vendiendo parte de sus activos.

El portal Brainsre.news informa que actualmente hay más de 160 hoteles a la venta en España, ubicados principalmente en la costa, Canarias y Baleares, así como en las principales ciudades: Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia.

Juan Garnica confía en que si la situación sanitaria mejora se abrirá un periodo de oportunidad, lo que se denomina la “ventana de oportunidad”. Es importante no perderse este momento. Por ello, los expertos aconsejan a los inversores que estén dispuestos a invertir los fondos disponibles que no demoren la decisión y empiecen a invertir en un futuro próximo.