Impuestos sobre la compra de bienes inmuebles comerciales en Barcelona en 2025

Al comprar y vender inmuebles comerciales en Cataluña, especialmente en Barcelona, es fundamental comprender los impuestos aplicables y el régimen fiscal correspondiente

Tipos de inmuebles: locales comerciales (con o sin inquilinos), hoteles, terrenos destinados a proyectos de desarrollo, naves industriales y oficinas

Impuestos en la compra

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Se aplica a inmuebles nuevos. El tipo de IVA es del 21%. Si el vendedor es un empresario y la operación está sujeta a IVA, el comprador puede estar obligado a pagarlo. En algunos casos, el vendedor puede renunciar a la exención del IVA, lo que permite al comprador deducir el IVA pagado.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Se aplica en el mercado de segunda mano cuando la operación no está sujeta a IVA. El tipo impositivo depende del valor del inmueble:

• Hasta 600.000 € — 10%
• De 600.000 € a 900.000 € — 11%
• De 900.000 € a 1.500.000 € — 12%
• Más de 1.500.000 € — 13%

AJD (Actos Jurídicos Documentados): Se aplica a las operaciones formalizadas ante notario. El tipo es del 3,5% para inmuebles sujetos a IVA.

Persona física o jurídica

• Persona física: Está obligada a pagar ITP o IVA, según el tipo de operación.
• Persona jurídica: También debe pagar ITP o IVA, según el caso.
• Sujeto pasivo: En la mayoría de los casos, el comprador es el sujeto pasivo y debe abonar los impuestos correspondientes.

Exenciones y reducciones

• Responsabilidad por el IVA: En ciertas situaciones, el comprador puede ser el sujeto pasivo del IVA si la operación está sujeta a este impuesto.
• Operaciones de segunda mano: En algunos casos, el vendedor puede renunciar a la exención del IVA, permitiendo al comprador deducir el IVA soportado.
• Terrenos: Si el terreno está destinado a construcción, la operación puede estar sujeta a IVA.

En la compra de un local comercial con inquilino, el comprador puede pagar solo un 2,5% en impuestos si la operación está sujeta a IVA mediante el mecanismo de inversión del sujeto pasivo. Esto significa que el comprador asume la obligación de pagar el IVA, eximiendo al vendedor.

Cuándo se aplica el tipo del 2,5%

Si el vendedor es empresario o persona jurídica, y el comprador también es sujeto pasivo (por ejemplo, una empresa o autónomo), y se cumplen las siguientes condiciones:

• La operación es una segunda o posterior transmisión (el inmueble no es nuevo),
• El comprador va a destinar el local a su actividad económica,
• Ambas partes acuerdan aplicar el mecanismo de inversión del sujeto pasivo,

entonces el comprador paga el 21% de IVA, que puede deducir si utiliza el inmueble para su actividad, y no paga ITP. En este caso, el coste fiscal real es aproximadamente del 2,5% del valor del inmueble.

Marco legal

• Ley 37/1992 – sobre el IVA
• Ley 6/2023 – sobre los mercados de valores y servicios de inversión

Impacto de la reforma fiscal a partir del 27 de junio de 2025

A partir del 27 de junio de 2025, entra en vigor una nueva reforma fiscal en Cataluña, que incluye:

• Aumento del tipo de ITP del 10% al 20% para grandes propietarios y compras de edificios enteros
• Supresión de beneficios fiscales en la reventa de viviendas

Sin embargo, esta reforma no afecta a las operaciones sujetas a IVA con inversión del sujeto pasivo. Por lo tanto, los compradores de inmuebles comerciales con inquilinos que apliquen este mecanismo seguirán beneficiándose de un tipo reducido del 2,5%, sin verse afectados por la subida del ITP.

Recomendaciones

• Consulte con un asesor fiscal para valorar si le conviene aplicar el mecanismo de inversión del sujeto pasivo en su caso particular.
• Asegúrese de que el vendedor acepta aplicar dicho mecanismo y que esto quede reflejado en el contrato de compraventa.
• Formalice la operación ante notario y regístrela en el Registro de la Propiedad.